浅析出租人自力救济权在房屋租赁合同 纠纷中的运用一则恶意拖欠房屋租金案例引发的思考/陈永亮(3)
5、司法实践中法院认可断水、断电行为属于自力救济措施的参考案例：
案例一 《定西地区通达贸易公司与中国人民解放军93854部队一分队、中国共产主义青年团定西市委员会租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》（甘肃省高级人民法院（2018）甘民申465号）
法院认为，就再审申请人“部队为收回场地不择手段，违法采取停电、停水，殴打再审申请人，应赔偿再审申请人损失”的主张，本院认为，“部队与定西喜成食用菌加工厂签订的房屋租赁合同自2007年2月28日期满后，双方再未续签租赁合同，部队之后已多次通知承租方搬离，直至2008年11月12日，再审申请人仍未搬离，部队按照合同约定采取自力救济措施既有合同依据，又未违反法律规定，通达贸易公司称部队应赔偿其损失无法律和事实依据。”
案例二《重庆锐力律师事务所、成都复地商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》（四川省高级人民法院（2019）川民申2107号）
法院认为，“根据双方签订的租赁合同约定，锐力律所逾期支付租金超过15日，经书面催告后仍未改正的，复地商业公司有权在事先书面通知后停止水电供应。复地商业公司在2016年3月4日的催收函中已就上述事项通知锐力律所，故复地商业公司采取的相应措施符合租赁合同约定，且未超出自力救济的合理范围。”
（二）出租人履行解除通知义务并给予承租人合理搬迁时间后，采取对出租房屋上锁、阻止承租人使用的措施。
1、单方解除合同是法律赋予守约一方当事人的权利，只要法律规定或合同约定的解除条件成就，守约方便可单方解除合同。也只有先依法依约单方解除合同，才是出租人行使后续相关自力救济权利的前提。
由于合同已经解除，承租人继续占有租赁房屋已经没有合同依据，如果通过诉讼等公力救济进行清场、腾房，确实耗时耗力。在这种情况下，出租人可以在给承租人发送解除通知中载明的腾房日期届满时，待承租人锁门离开房屋后，由出租人另行加锁，使该房屋即实际处于承租人、出租人双重控制之下，避免出现人员冲突和物品短少、损坏的纠纷，从而达到阻止承租人实际使用租赁物业，尽早收回房屋之目的。出租人通过这种方式，及时排除承租人的非法占用，并将房屋早日另行出租取得收益，有利于加速商业流转。
2、该项自力救济措施实施后，在实务操作中可能会遇到如下几种情形：
第一种情形，承租人强行将出租人的锁砸开，继续使用租赁房屋。出租人需采取向公安机关报警的方式寻求救济，避免与其直接冲突。公安机关出警后，通常不会对双方的合同纠纷进行处理，但由于承租人不是房屋的产权人，租赁合同亦被解除，其继续使用房屋已失去法律基础和合同基础，公安机关通常会认定承租人是无权使用人，要求其配合产权人实现对房屋的实际占用，达到收回房屋的目的。至于其他的经济纠纷，在公安机关调解不成的情况下，则会建议通过法院解决，但在这种情形下，出租人尽快收回房屋可立即出租而产生收益。
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