浅析出租人自力救济权在房屋租赁合同 纠纷中的运用一则恶意拖欠房屋租金案例引发的思考/陈永亮(4)
第二种情形，承租人由于不能继续使用租赁房屋，可能迫使其与出租人进行协商，双方达成妥协，最终由出租人再给予其合理的搬迁时间后，将房屋交还。
第三种情形，承租人若拖欠的租金较多，且租赁房屋内遗留的物品经济价值不高时，为了避免冲突或纠纷，有可能会直接一走了之。届时，出租人再依法依约对其遗留物品进行妥善处理安置，达到收回房屋的目的。
第四种情形，在出租人上锁后，承租人或出租人再诉至法院，寻求公力救济。这种情况下，双方当事人都不适于采取进一步自力救济措施，而是维持现状直至诉讼结束。这种情形对出租人是较为不利的。
3、司法实践中法院认可出租人对房屋上锁行为属于自力救济措施的参考案例：
案例三《上海永安机械设备有限公司与上海瑞铂慧家互联网科技股份有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书》（上海第一中级人民法院（2019）沪01民终10593号）
法院认为，“虽然被上诉人在发送《解约函》之前即将租赁房屋上锁，但被上诉人该行为系对上诉人逾期支付租金的自力救济，并非双方《房屋租赁合同》解除的原因，一审也据此对被上诉人主张的上诉人欠付租金金额进行了调整，并无不妥。”
案例四《许忠顺与王士凯及王士博租赁合同纠纷再审审查民事裁定书》（吉林省高院（2018）吉民申178号）
本院经审查认为，“许忠顺主张其在院门上锁阻挠车辆出入院落是因王士凯有逃避执行、转移财产之嫌，其不得已采取的自力救济措施。自力救济只有在来不及援用公立救济而在权利有被侵犯的现实危险时，才允许例外使用，以弥补公力救济的不足。许忠顺已将该损害赔偿纠纷诉至法院，并对王士凯财产申请保全，即已实现公力救济，故许忠顺阻挠车辆出入院落的行为明显不当。”
（三）在承租人长期拖欠租金，达到合同约定的解除条件时，出租人可单方解除合同，并行使自行清场腾房的自力救济措施。
1、法律依据。我国《合同法》第227条规定，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。该条款是出租人行使租赁合同解除权直接的法律依据。同时，通行的租赁合同中会明确约定承租人拖欠多长时间租金的情况下，出租人有权解除合同，这也是行使解除权的合同依据。
在法律规定或合同约定的解除条件成就，作为守约方的出租人便可单方解除合同。但是单方解除合同后承租人拒不腾空并返还房屋，则出租人的权利仍得不到保护。因此，出租人合理采取自行清场的自力救济措施才能有效地避免损失的进一步扩大，维护自己的权利。
总共7页
[1] [2] [3] 4
[5] [6] [7] 上一页 下一页