浅析出租人自力救济权在房屋租赁合同 纠纷中的运用一则恶意拖欠房屋租金案例引发的思考/陈永亮(5)
2、采取自行清场的自力救济措施的程序建议：
第一步，书面催告。在催告函中，出租人给予合理期限催促承租人支付逾期租金，并告知其逾期则可解除合同。合理期限可根据到期租金金额、承租人支付能力、出租人经济情况等因素来确定。出租人可根据实际情况，通过邮政EMS、张贴公告、发短信等方式向承租人送达通知，并保留有关送达凭证。出租人还可以委托律师根据实际情况草拟专业律师函，要求承租人限期支付拖欠租金。
第二步，在催告期限届满，承租人仍不履行时，则可以启动书面单方解除合同通知。在通知中主要阐明几点内容，一是明确解除合同的时间节点；二是要求对方在合理期限内搬走遗留物品，将房屋交还；三是交房期限届满，承租人未能交还房屋时，出租人于某时间节点自行清场。该通知仍需邮政、张贴公告、发短信等方式向承租人送达通知，并保留有关送达凭证。
第三步，自行清场，收回租赁房屋。由于单方清场很容易演变为侵权行为遭致对方索赔，为了降低后期承租人主张丢失存放物品丢失损坏风险，出租人最好在有第三方现场见证下做好清场工作，确保清场过程公开透明，做好证据的保全，避免争议或产生冲突。租赁管理所、社区工作站、物业管理处等部门均可作为第三方参与见证，或者委托公证处进行现场公证。
在清场过程中要做好全程录像，物品一一清点，记录在册。同时还要妥善保管滞留物品，并将物品存放地点、领取方式以书面告知的方式通知承租人，以达到通知其领取、且在承租人未能领取时，损失扩大的责任由其自行承担的目的。
3、司法实践中法院认可出租人对房屋自行清场属于自力救济措施的参考案例：
案例五 《刘锐、陈凤英房屋租赁合同纠纷二审民事判决书》（深圳市中级人民法院（2019）粤03民终6245号）
法院认为，“承租人给予出租人的搬离时间充裕，刘锐应当配合搬离涉案房屋。2018年6月2日，陈凤英、黎观华再次通知刘锐三日内腾空租赁物业、结算清场。直至2018年6月6日，因刘锐仍未主动腾空并交还租赁房屋，陈凤英、黎观华自行清空房屋并将刘锐留存的物品存在租赁的仓库中，该行为属陈凤英、黎观华合法实施的自力救济行为。刘锐在合理期限内拒不腾空房屋，没有法律依据，由此产生的损失应由其自行承担。陈凤英、黎观华代为清空房屋、储存物品所产生的费用，应由刘锐承担。”
案例六, 《周盛魁房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》（湖南省高级人民法院2017湘民申3617号）
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