《民法典》合同编之“租赁合同”一章的十项重大变化/陈召利(2)
3.合理分配租赁物的维修义务。
《民法典》第七百一十三条 承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。
《合同法》第二百二十一条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
通过对比可知，《合同法》第221条表述不周延，未区分租赁物损坏的原因，一律规定出租人承担维修义务，缺乏合理性。《民法典》第713条对此予以完善，在《合同法》第221条规定的基础上增加一款，明确规定出租人的维修义务因承租人的过错而免除，更加合理，实践中通常也是这样约定的。
4.新增转租期限超过租赁期限的部分无效。
《民法典》第七百一十七条 承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
通过对比可知，《合同法》没有规定转租期限超过租赁期限的问题，《民法典》第717条吸收了《房屋租赁司法解释》第15条的合理规定，将该规则上升为法律规定，并将租赁物由房屋扩大至一般意义上的租赁物，在经出租人同意转租的情形，转租期限超过租赁期限的部分也是无效的。
5.新增出租人同意转租的推定规则。
《民法典》第七百一十八条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。
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