《民法典》合同编之“租赁合同”一章的十项重大变化/陈召利(3)
因租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
通过对比可知，《合同法》没有规定出租人同意转租的推定规则，《民法典》第718条吸收了《房屋租赁司法解释》第16条的合理规定，将该规则上升为法律规定，并将租赁物由房屋扩大至一般意义上的租赁物。虽然转租未事先经出租人同意，但是出租人明知转租情形后六个月内未提出异议，视为同意转租，合理平衡出租人、承租人、次承租人之间的利益。出租人务必对此规定予以充分重视，发现承租人擅自转租的，及时决定是否行使解除权。
6.新增次承租人的代位求偿权规则。
《民法典》第七百一十九条 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第十七条 因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额,可以折抵租金或者向承租人追偿。
通过对比可知，《合同法》没有规定次承租人的代位求偿权，《民法典》第719条吸收了《房屋租赁司法解释》第17条的合理规定，并将租赁物由房屋扩大至一般意义上的租赁物，明确规定次承租人享有替代履行并向承租人追偿的权利。但是，令人遗憾的，《民法典》未将《房屋租赁司法解释》第17条规定的对抗出租人合同解除权的规则上升为法律规定，不排除未来纳入《民法典》的司法解释之中。
7.新增承租人的法定解除权。
《民法典》第七百二十四条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：
（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；
（二）租赁物权属有争议；
（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第八条 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
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