民法典新规则解读五：居住权制度/王冠华

民法典新规则解读五：居住权制度/王冠华
民法典新规则解读五：居住权制度
王冠华

第366条【居住权的定义】居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
第367条【居住权合同】设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。
第368条【居住权的设立】居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第369条【居住权的转让、继承和设立居住权的住宅出租】居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
第370条【居住权的消灭】居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
第371条【以遗嘱方式设立居住权的参照适用】以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

王律解读：
为贯彻党的十九大提出的加快建立多主体供给、多渠道保障住房制度的要求，民法典创设了居住权这一新型用益物权，具体规定在第366条至第371条，明确居住权原则上无偿设立；居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要；居住权不得转让、继承；设立居住权的住宅原则上不得出租，等等。毋庸置疑，居住权制度的创设，在保障民事主体对住房保障的灵活安排、满足特定人群的居住需求等方面将发挥重大作用，同时为以房养老和公租房制度也提供了有力的法律保障。
由于居住权是为保障权利主体的基本生活居住需求问题，从现实出发，对于权利主体和客体的范围，司法实践中均应做狭义理解，将居住权的主体认定为具有特定身份的自然人为宜，至于居住权的客体，可以是整个房屋、房屋的一部分或者独立的房间。
根据民法典第366条、第371条的规定，居住权的权源包括合同和遗嘱。但在现实生活中，居住权的权源并不限于上述两种，比如，继承纠纷中被继承人通过遗嘱分割房屋所有权和居住权，赡养纠纷中法院判决设立居住权，离婚纠纷中以设立居住权的形式对生活困难一方予以帮助，分家析产纠纷中当事人通过分家协议分别确立所有权和居住权的归属，等等。为充分保障居住权人的利益，对居住权的权源宜做广义理解，不仅应包括意定、法定，还应该包括司法判定。民法典第368条规定：“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”但同时民法典第229条也规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”因此，人民法院的生效文书，宜认定为居住权登记设立的例外情形。

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