民法典新规则解读二十四：共有部分的收入归属规则/王冠华

民法典新规则解读二十四：共有部分的收入归属规则/王冠华
民法典新规则解读二十四：共有部分的收入归属规则
王冠华

第282条【共有部分的收入分配】建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

王律解读：
关于共同部分的收入归属问题，此前物权法并无明文规定，民法典出台前，部分地方性法规对此作出了相应的规范，比如，江苏省物业管理条例第33条规定：“经批准设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，收益的70%纳入维修基金，但合同另有约定的除外。”司法实践也基本形成了一致的裁判意见。比如，在无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案[1]中，该案的裁判摘要指出：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。共有部分在物业服务企业物业管理（包括前期物业管理）期间所产生的收益，在没有特别约定的情况下，应属全体业主所有，并主要用于补充小区的专项维修资金。物业服务企业对共有部分进行经营管理的，可以享有一定比例的收益。”
从物权之法理来看，建筑物的共有部分是业主的共有物，对于利用建筑物的共有部分获得的收益，业主作为共有人，依法应当归业主共有。鉴此，民法典第282条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”该条即规定了共有部分的收入归属问题，是一项新规则。
现实生活中，区分所有建筑物的共用部分，在使用主体上，有供全体业主使用部分，也有供部分业主使用部分，如建筑物顶层业主共用的一部分屋顶平台等，学理上将前者推定为全体业主共有，称为“全体共有部分”，后者推定为相关业主共有，称为“一部共有部分”[2]。就规模化小区而言，对于利用“全体共有部分”产生的收入，由整个小区内全体业主共有，理解上当无争议；但对于利用“一部共有部分”比如小区内一栋楼房的共有部分产生的收入，是由整个小区内全体业主共有，还是由该栋楼房的相关部分业主共有，则不无异议，民法典第282条也未作出明确界定。对此，最高人民法院倾向性观点认为，由于小区的土地使用权是归小区内全体业主共同享有，小区内的各个建筑物与小区的绿地、道路等各种设施是不可分割的，业主的区分所有权不是仅仅限于对其所在的建筑物的权利，还应当包括小区内的土地等财产权利，因此，从这一角度而言，小区内各栋楼房的共用部分及其附属设施及小区规划范围内的共用部分，均应当属于全体业主共有，因此，小区内一栋楼房共有部分产生的收益，应当由整个小区内全体业主共享，产生的费用，亦应由全体业主分摊[3]。

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