民法典新规则解读二十四：共有部分的收入归属规则/王冠华(2)
根据民法典第278条规定，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。如若建设单位、物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，根据最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释〔2009〕7号，以下简称建筑物区分所有权司法解释）第14条第1款规定，则全体业主有权请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失。同时，由于民法典第282条明确规定“利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”，因此，对于物业管理人而言，利用业主的共有部分进行经营性活动，首先应依法征得业主同意；其次要在物业服务合同中约定清楚经营性收入的结算时间及条件；最后，根据建筑物区分所有权司法解释第14条第2款规定，物业管理人对成本的支出及其合理性承担举证责任，因此要注意收集保存合理成本支出的凭证，一旦涉诉，有利于维护自己的合法权益。
至于归属于业主共有的共有部分的收入的用途问题，相关法律、行政法规和司法解释已有明确规定。物业管理条例第54条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”建筑物区分所有权司法解释第14条第2款规定，全体业主请求物业管理人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。民法典第283条规定：“建筑物及其附属设施的……收益分配……，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。”
注释：
[1]载《最高人民法院公报》2010年第5期总第163期。
[2]最高人民法院物权法研究小组，2007.《中华人民共和国物权法》条文理解与适用[M].北京：人民法院出版社，259.
[3]同上。
作者简介：北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所股权高级合伙人、管委会副主任、执业律师，九三学社新疆区委法律专门委员会主任，联系电话：18699089007。
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