买卖工程款“顶账房”法律关系辩析/刘洋飞

买卖工程款“顶账房”法律关系辩析/刘洋飞
买卖工程款“顶账房”法律关系辩析

作者：辽宁朗峰律师事务所律师刘洋飞
时间：2021年4月1日

【摘要】
买卖工程款“顶账房”过程中存在诸多法律关系，是商品房买卖还是二手房买卖？是建筑工程款优先受偿权的转让还是以房抵债或者是抹账？是一个买卖法律关系还是二个、三个买卖法律关系？是债权转让还是债务转移？是附条件的抵债还是委托销售？实践中，非常复杂，突出表现在人民法院执行异议审查和执行异议之诉案件中，同案不同判，甚至一个法院作出的判决都不尽相同。主要原因就是没有厘清其中包含的法律关系。为此，本文从当事人真实意思表示出发，结合交易标的物的异同，提出：买卖工程款“顶账房”的过程，只形成一个商品房买卖合同法律关系，其他行为是配合商品房买卖合同得以实现的债权转让行为。

【正文】
在建筑工程施工中，开发商拖欠承包人工程款的情形很普遍。为了解决这个问题，才衍生出开发与承包人协商，用建造的房屋抵顶工程款。这样，承包人手中有很多工程款“顶账房”需要变现，急于变现，变现价格要低于开发商的销售价格。于是，除承包人努力寻找买受人外，一些中间商也瞄准商机在寻找买受人，有购房需求的人也寻找顶账房。一旦寻找到买受人，由开发商与买受人签订《商品房买卖合同》，由开发商将房屋交付给买受人，并办理房屋登记手续，买受人将购房款交付给承包人，开发商与承包人之间的债务也随之消灭，三方共同完成了交易。
买受人购买工程款“顶账房”存在很多风险，买受人必须谨慎，一不小心，将陷入纠纷之中。这些风险主要有以下五种，一是，开发建设的审批手续不全；二是，已经设定抵押；三是，一房多卖；四是，已经被法院查封；五是，开发商或承包人因其他债务，将来可能被法院查封、拍卖。有风险就有纠纷，于是，一时间，此类执行异议审查案件、执行异议之诉案件不断增多，新类型案件、多法律关系的交织、不同利益的争夺，使得判决结果五花八门，同案不同判，甚至存在同一个法院的判决结果也不相同。
工程款“顶账房”的来源是开发商与承包人之间“以房抵债”协议或者是“抹账协议”所确定的开发商建造的商品房。以房抵债也是买卖合同的一种形式，如果双方真实的履行完成，应当按照买卖合同确定其法律关系，这一点没有异议。本文要研究的是除此情形之外的，在以房抵债没有实际交付房屋、之后又发生的以“工程款顶账房”为交易标的行为所产生的法律关系。

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