买卖工程款“顶账房”法律关系辩析/刘洋飞(2)
本文仅从当事人真实意思表示出发，结合交易标的物的异同，辨析买卖工程款“顶账房”过程中的多个法律关系，以正确适用法律。
一、买卖工程款“顶账房”的一般约定。
买卖工程款“顶账房”的一般约定是，开发商与承包人首先达成以房抵债协议，协议的内容一般包括的内容是：房屋不实际交付，也不办理更名过户登记，待承包人寻找到买受人后，再由开发商与买受人签订《商品房买卖合同》，由开发商将房屋交付给买受人，向买受人开具发票，并向买受人办理房屋登记；买受人将购房款（按买受人与承包人协商价格）交付给承包人，同时开发商完成清偿承包人工程款（按开发商与承包人协商价格）的记账。
除此之外，还有的开发商经营不景气，承包人担心开发商的房屋流失，存在入袋为安的心理，在协议或抹账协议中也约定房屋抵债完成，形式上也完成了交付，但是，附有委托销售的条件，一旦买受人出现，立即销售给买受人。所以，其真实意思表示仍然是变现。
二、买卖工程款“顶账房”的一般实施步骤。
一是，开发商与承包人达成以房抵债协议。
在一般情况下，开发商与承包人双方确定的内容包括，以房抵债的房源、每套房屋的价格和抵顶工程款的数额，双方签订《以房抵债协议书》，或者《抹账协议书》等。一般按照前述约定的内容确定双方的权利义务，或者双方不签订书面协议书，只是达成口头协议，双方共同履行。
二是，承包人与买受人达成购买工程款“顶账房”协议。
承包人与买受人双方确定每套房屋的价格，一般按照前述约定的内容确定双方的权利义务，或者双方不签订书面协议书，只是达成口头协议，双方共同履行。
三是，开发商开具内部《调拨单》。
开发商开具内部《调拨单》，将抵顶给承包人的顶账房屋调拨到销售部销售给买受人。
四是，开发商与买受人签订《商品房买卖合同》，由开发商将房屋交付给买受人，向买受人开具发票，并向买受人办理房屋登记。
五是，买受人将购房款（按买受人与承包人协商价格）交付给承包人。
六是，开发商完成清偿承包人工程款（按开发商与承包人协商价格）的记账。
三、买卖工程款“顶账房”形成的法律关系。
从表面上看，交易过程中存在有开发商与承包人、承包人与买受人、买受人与开发商之间进行了多次买卖，但是，从当事人真实意思表示上看，实际上，只完成一次商品房交付，只形成一次完整的买卖交易。即：买卖工程款“顶账房”的过程，只形成一个商品房买卖合同法律关系，其他行为是配合商品房买卖合同得以实现的债权转让行为。现分述如下。
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