买卖工程款“顶账房”法律关系辩析/刘洋飞(3)
1、开发商与承包人达成的以房抵债协议，实际形成的法律关系是债权转让，而不是买卖合同法律关系。
开发商与承包人在协议中约定，房屋不实际交付，也不办理更名过户登记，待承包人寻找到买受人后，再由开发商与买受人签订《商品房买卖合同》，由开发商将房屋交付给买受人，买受人将购房款交付给承包人，承包人实现了现金形式收回工程款的目的，开发商也实现了以现金支付工程款的目的，买受人也实现了以低价格购买了商品房的目的，三方权益都得以实现，可谓是三方共赢。
由此可知，开发商与承包人签订以房抵债协议的真实意思表示，不是开发商要把房屋抵债给承包人，承包人也不是真的想要开发商的抵债房屋，真实意思表示是为了变现。用这种形式确定双方债权债务关系和用房屋出售变现的方式，实现现金清偿债务的目的。为了变现，承包人将自己对开发商拖欠工程款的建筑工程款优先受偿权，让渡给买受人，这种法律关系实际是债权转让。是承包人将对开发商的债权转让给买受人。
综上分析，开发商与承包人签订的以房抵债协议不产生实际房屋买卖法律关系，而实际形成的是债权转移的法律关系。
2、承包人将抵债房出售给买受人，实际形成的法律关系也是债权转让。
承包人将从开发商那里取得的抵债房屋的债权，以低价转让给房屋买受人，买受人取得该债权。买受人凭借着该债权，取得了与开发商进行商品房买卖的权利。
3、开发商开具内部《调拨单》，是完成债权转让的中间环节，对外不形成民事法律关系。
开发商开具内部《调拨单》行为，是将抵顶给承包人的顶账房屋调拨到销售部，由销售部销售给买受人，用以履行向买受人销售商品房的义务。该行为对外不产生民事法律关系，实际是完成债权转让的中间环节。
4、开发商与买受人签订《商品房买卖合同》，由开发商将房屋交付给买受人，向买受人开具发票，并向买受人办理房屋登记。
这是真实的商品房买卖关系，是买卖工程款“顶账房”交易过程的核心所在，是买受人实现自己合同目的之所在。没有此环节，买受人不可能购买此类房屋，价格便宜，又是一手房屋。所以他愿意以现金形式帮助承包人实现变现结算，帮助开发商解开债务链，一举三得。所以，法律要保护这种交易的安全和稳定，保护买受人的合法权益不被侵害。
5、买受人将购房款（按买受人与承包人协商价格）交付给承包人的行为，是买受人向承包人支付债权转让中取得债权的对价。
承包人为什么将开发商抵债给自己的房屋权利转让给买受人呢，就是因为买受人要支付对价，承包人实现变现的过程。这种支付行为，不产生买卖法律关系，其法律关系的性质是承包人将开发商的债权转让给买受人之后，买受人支付的对价款。
总共7页
[1] [2] 3
[4] [5] [6] [7] 上一页 下一页