买卖工程款“顶账房”法律关系辩析/刘洋飞(4)
6、开发商完成清偿承包人工程款（按开发商与承包人协商价格）的记账，双方债权债务消灭。
综上分析，各方交易标的物是不同的。承包人与开发商之间交易标的物是债权；承包人与买受人之间交易标的物也是债权；以上二项的合并，就形成了承包人将开发商的债权转让给买受人的债权转让法律关系。之后，买受人才取得购买该房屋的权利，开发商与买受人之间的交易标的物才是商品房。在三者之间形成的众多法律关系中，各方当事人真实的意思表示是开发商与买受人的商品房买卖法律关系，才是物的交易，其他都是权利的交易。承包人将开发商“以房抵债”形式取得的权利，转让给买受人；债权转让的价款由买受人支付给承包人，买受人取得对开发商的房屋购买权之后，与开发商完成商品房买卖交易，开发商与承包人之间的债务也消灭。所以，各方共同完成了一个买卖交易，实现三个目的。商品房只被交易一次，只完成一次商品房交付，其他交易不是商品房交易，而是权利的交易。
四、其他交易形式的分析
由于开发商经营的不景气，承包人担心开发商的房屋流失，存在入袋为安心理，在协议或抹账协议中有时约定房屋抵债完毕，形式上也完成了交付，但是，附有委托销售的条件，一旦买受人出现，由开发商立即销售给买受人。所以，这种以以房抵债的真实意思表示仍然是“变现”。“变现”是承包人全部交易的核心。买受人的出现，买受人购买该房屋的事件发生了，所附条件成就，则双方抹账协议的买卖合同法律关系被解除，实物交付终止，马上转换为权利交付，则“变现”被启动。
对于以上情形，虽然形式上产生了开发商与承包人之间存在买卖合同关系从成立到解除，重新形成委托合同的法律关系，之后承包人又与买受人之间进行了第二次交易，之后，开发商受委托向买受人签订《商品房买卖合同》、开具发票、交付房屋、办理登记。所有的这些行为的产生，都是为了变现，都是“现金”惹的祸，才绕了这么一个大圈子。行为都是为了目的服务的，所以，以真实的意思表示判断法律关系，是民商立法和司法的准则。
法律关系的形成是主、客观的统一，首先就是主观上的的真实意思表示，其次是客观上的民事法律行为，二者统一形成相应的法律关系。《中华人民共和国民法典》第一百三十三条规定“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。”所以，以真实的意思表示出发，去判断民事法律行为所产生的法律关系，是民商立法和司法的准则。具体体现在司法解释中，也随处可见，例如《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十四条“按照基础法律关系审理”的原则（注释1）。又比如《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第六十八条、第六十九条“非典型担保”（注释2）、《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019年11月8日）第71条“让与担保”（注释3）的规定，也是“按照基础法律关系审理”的原则确定的裁判准则。
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