买卖工程款“顶账房”法律关系辩析/刘洋飞(5)
对开发商和承包人来说，此种销售工程款“顶账房”可以分为二个阶段：
第一个阶段是房屋折价抵债阶段，承包人行使的是工程款优先受偿权。承包人的工程款优先受偿权是《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定的一项权利，承包人可以与发包人协议将该工程折价，就该工程折价的价款优先受偿。（注释4）
第二个阶段是债权转让阶段，承包人将工程款优先受偿权让渡给买受人，由买受人从开发商那里取得商品房。
四、辨析买卖工程款“顶账房”法律关系，对审判实践的意义。
在执行异议审查和执行异议之诉案件审理中，对于买卖工程款“顶账房”行为，有的认为形成了二个买卖交易，即：开发商先以物抵债给了承包人，之后承包人又出售给买受人。这样，买受人购买的房屋就是二手房，而不是一手的商品房；开发商与买受人之间只是为了办理房屋登记手续而借用的形式。本人认为，这种观点是错误的，他偏于僵化的形式要件，而没有正确的从当事人意思表示出发。所以，区分其交易形成的法律关系，对审判实践极为重要。因为，不同的法律关系，应当适用不同法律规范。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2020〕21号）（简称《执行异议规定》）（注释5）中就二种情形，明确规定了不同的裁判原则。
1、如果交易只形成一个商品房买卖法律关系的，应当适用《执行异议规定》第二十九条的规定进行评判。
评判要件有三个，即：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
2、如果交易形成二个或二个以上房屋买卖法律关系的，应当适用《执行异议规定》第二十八条的规定进行评判。
评判要件有四个，即：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
综上所述，由于选择适用的法律不同，所以，对买受人举证责任的要求就有所不同。在商品房买卖法律关系中，买受人的举证责任较轻，只要求查封之前签订合同、无其他居住房屋、支付一半房款三个证据即可。而二手房买卖法律关系中，买受人的举证责任很重，要求查封之前签订合同、合法占有房屋、支付全部房款、未办理过户登记非买受人原因四个方面的证据。所以，为了保护实际买受人的合法权益不被侵害，应当依法保护其交易的安全和稳定，这也是司法机关和全社会应当保护的法益所在。
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