共有房产可适用善意取得/邱凯(4)
作为上层建筑组成部分的法律制度应当与社会经济的发展相适应，在我国当前情况下，共有房产可以有条件地适用善意取得制度，其客观理由有二。
首先，我国目前房产登记制度不完备，此为适用善意取得制度的客观社会背景。建国以后，在五十年代初期登记主要适用于土地，以后城市房屋逐步实行登记制度，并由人民政府颁发城市房屋所有权证，自五十年代后期开始，房产登记工作逐渐放松，尤其是十年动乱期间，房产管理完全遭到破坏，机构被撤销，登记制度被废驰，权属不明、户籍不清的现象十分普遍。改革开放以后，房产登记制度逐渐恢复，有关登记的法律法规也逐步建立起来，但与法治与市场经济的客观要求相比，现有的登记制度仍缺乏基本的法律规定，缺乏对登记的程序、登记机关及其职权、登记申请人、登记请求权、登记的事项、登记的类型、登记的审查、登记的交易等的规定，登记机关所从事的登记活动在很大程度上处于无法可依的状态。由于登记的目的和职责不明确，登记制度不统一，登记信息不能完全公开，登记错误、疏漏时常发生。
其次，公民登记意识较弱，此为适用善意取得制度的客观人文因素。共有房产不外乎两种情况即共同共有和按份共有，共同共有基于当事人的共同关系而发生，共同关系产生于婚姻家庭领域及具有一定亲属关系的公民之间。共同共有的主要类型为夫妻共有、家庭共有和遗产分割前的共有。按份共有除了基于法律规定的外，还基于当事人的意思而发生，例如合伙而产生的共有等，按份共有的当事人之间往往也是基于一定的亲属、朋友关系。我国公民受儒家和为贵思想影响深重，较为普遍地对共有关系的登记持漠视的态度，认为共有关系是内部的事，是“家”里的事，往往以亲情、友情代替登记，使得共有房产不具有登记意义上的公开性。
从上面两点可以看出，当共有房产的部分共有人对外发生交易行为时，不可避免地会发生无权处分的问题，那么第三人也同样存在是否知情即是否为善意的问题。如果不动产交易中第三人取得不动产时出于善意，应当从保护善意第三人、维护交易秩序的目的出发，可以允许第三人获得不动产的所有权。同时，我国历来的司法解释并没有回避共有房产可以适用善意取得制度。
(1)最高人民法院1963年8月28日《关于贯彻执行民事政策法律几个问题的意见(修正稿)》第二部分“房产纠纷问题”第3条规定“凡是依法准许买卖的房屋，经过正当合法手续确定房屋买卖关系的，应保护双方的权利”,从该条规定的内容及该条文之后又规定了未全部执行买卖契约而引起的纠纷的处理方法中,隐含了善意买受人受让未经全体共有人同意而出让的共有房屋应予认定房屋所有权的内容。
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