试论我国物业管理制度的立法构建及完善/冷帅(14)
3.3 物业管理市场机制
竞争是市场经济的基本特征，物业管理行业必须通过竞争机制提高管理服务质量。在初期的物业管理中，许多城市对物业项目实行谁开发谁管理，由建设单位指定物业管理企业，形成管理终身制。这种市场垄断行为，既剥夺了业主和使用人选择管理服务者的权利，也不利于管理服务水平的提高和行业的健康发展。实践中，很多物业管理企业是开发商的子公司，在开发商完成了项目开发后就把该项目的前期物业管理交给了物业管理企业。在这种情况下，如果业主发现购买的物业有问题，就会把责任推到物业管理企业的身上，并以此为理由拒交物业管理费，在一定程度上造成了物业管理企业经营困难、效益差。但是，考虑到目前各地和实际情况千差万别，多数城市的房屋管理体制还没有完全转换，物业管理服务收费水平较低，多数物业管理企业效益较差，物业管理建设单位的经费补贴等情况，《条例》规定，物业管理行业应当建立市场竞争机制，提倡开展在相应资质的基础上进行物业管理项目的招标投标活动。
3.4 物业管理企业与有关部门的职责范围
物业管理企业与公安部门、交通管理部门、环卫部门、园林部门、公用事业单位（水、电、气）、街道、居委会等之间的职责范围问题，一直是物业管理的难题。这个问题是由于早期的城市管理体制和法律界限不明确所造成的。物业管理有两个特征：一是社会化、市场化、专业化，向业主 和使用人提供有偿服务；二是物业管理是企业行为，与政府职能是两个不同的范畴。《条例》明确了物业管理服务的内容和范围，规定物业管理企业应当承担法律规定和合同约定的义务，并且，界定了物业管理企业与政府有关部门公用事业单位的职责范围。
有这样一个案例：张先生夫妇是居住在A花园的业主，A花园的物业管理由B物业公司负责。某日凌晨3点左右，张先生夫妇被室内的响动惊醒，起床并打开卧室的门，发现有一满嘴酒气的陌生人已走到客厅和卧室的过道处，当时便质问：“为什么闯入住宅？”此人自称是物业公司聘用的保安员，并声称在检查时发现张家房门没关，认为室内无人，就进来检查情况。张先生讲熄灯前已经锁上门，而且质问来人“既是保安为什么不着装？”来人无言以对。于是，张先生找来物业值班经理，这位经理讲可能是误会。第二天，张先生就到物业管理公司投诉，但物业管理处只是在口头上表示歉意，当张先生要求物业公司解释这保安入室的原因时，物业公司只说已经开除了这名保安，但拒绝给予明确答复。张先生则坚持要求物业管理公司方面就保安入室的解释、物业管理公司的调解结果和开除保安的原因等问题给予答复。当天下午，张先生就接到骚扰电话，此后 多次在深夜接到骚扰电话。于是，张先生夫妇把物业公司告上法庭，要求赔偿精神损失。物业公司辨称：保安员是在深夜值班时发现张先生家的房门虚开，经按铃房内无反应的可疑情况下，始进入房内进行检查，完全是在履行职责，对张先生夫妇的安全负责。根据物业公司了解的情况及相关物业管理制度，保安当时不可能掌握张先生家的钥匙，而张先生没有任何物品丢失、门锁及其他损坏后果，因此保安入室没有任何过错，不构成侵权。另外，<>规定，保安员在社区内作24小时巡逻，如遇紧急情况，应按登记的电告号码联系有关住户并立即通知公安、消防等部门，如无法联系有关住户时，即邀请公安人员或消防人员见证，由管理公司人员开启正门，进入单元审查事故情况，并做适当处理。
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