试论我国物业管理制度的立法构建及完善/冷帅(6)
2.1.2物业管理的概念、特征及类型
（1）物业管理概念
物业管理的概念有广义和狭义之分。广义的物业管理一般指根据业主、业主委员会或者其他组织的委托，物业管理机构对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境、卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的活动。狭义的物业管理仅指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。广义物业管理与狭义物业管理的区别主要在于物业管理机构的范围不同。
（2）物业管理的特征
物业管理具有以下特征：
①物业管理职能的社会化。物业管理将物业区域内分散的社会服务统一起来，在不同程度或不同方式上承担着某些社会职能，如环保、卫生、保安、消防等。物业管理的基本运作是业主按约定缴纳服务费，即可享受相应服务；物业管理企业通过竞争，拓展接管物业范围。在上述过程中，各方均获得利益，与此同时，城市管理的社会化程度也得以提高。
②物业管理机构的专业化。随着社会的发展，分工日趋专业。物业管理企业设置专门的管理机构、配备专业人员、运用现代科技、提供高水平的管理。而且物业管理中的相关事项可由企业再委托专业机构负责。
③物业管理过程的市场化。物业管理按照市场经济原则运作。物业管理机企业是市场主体，而非行政主体，物业管理是一种经营行为，各物业管理企业间开展竞争，业主与物业管理企业是平等的交易关系，业主有选择物业管理企业的自由；物业管理实行有偿服务，收费标准除个别项目由政府定价或指导价外，一般由市场定价。
④物业管理形式的规范化。物业管理企业的设立、选聘，必须依照相关政策法规；物业管理的开展也必须符合相关规定，如物业接管验收、委托合同与业主公约的签订、业主大会的召开等均应在法律的框架下进行。
⑤物业管理关系的契约化。物业管理企业与业主签订的物业管理委托合同，以及业主间订立的业主公约等一系列契约，是物业管理开展的前提条件。委托合同是物业管理企业接管、管理物业的依据，而且也是明确物业管理的服务事项，界定物业管理企业与业主间的权利义务的依据。业主公约是全体业主的自治协议，约定业主的使用、维护制度。
（3）物业管理的类型
根据物业管理的主体，即物业业主是否委托专业的物业管理企业，是否实现物业所有权与管理权的分离，可以分为委托型物业管理和自主型物业管理。委托型物业管理，指物业业主将自己的物业委托专业管理机构进行管理。自主型物业管理，指物业业主不委托专业管理机构而由自己直接实施管理。
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