农村房屋非法转让后遇拆迁（空挂户）的法律适用问题/胡雷(2)
《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》
第二，对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
第三，对于将房屋出售给本乡以外的人员的，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
第四，对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。
对此类案件进行处理时，亦区分不同情况：
第一，按上述第三种情况处理的，双方当事人应各自返还房屋及购房款。
第二，按上述第四种情况处理的，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7比3左右。
五、典型判例
（一）内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院（2018）内0402民初9198号民事判决书（该案被《今日说法》报道，https://view.inews.qq.com/a/20220116V03G4L00）
法院认为：拆迁款总额共419万。房屋补偿款分出两块，一块是卖方原来所建房屋146.15平方米对应的面积补偿款，另一部分是买方所建房屋284.81平方米对应的补偿款。买方后建部分相关补偿以及对应的团签奖归买方所得，这主要弘扬一种诚实守信公平公正的原则。剩下卖方原房屋面积所得补偿款按照主次责任进行划分，主要过错方卖方享有30%，次要过错方买方享有70%。最后结算卖方一家分得37.2万，买方分得382万多。
（二）江苏省盐城市中级人民法院（2017）苏09民终397号、盐城市盐都区人民法院（2015）都民初字第02440号民事判决
法院认为：虽然由于买方非该村经济组织成员，不符合购房条件。但由于当时的时代背景和长期居住、修缮、使用的现实，该房屋属买方及其继承人所有。现案涉房屋已经由卖方与天一房屋拆迁公司签订拆迁协议，拆迁款计819686元。考虑到案涉房屋的拆迁价款与卖方出售房屋价格相差较大，为平衡双方利益，酌情由卖方享有拆迁款的20％，商士英等享有拆迁款的80％，故应由卖方向买等人支付655749元（819686元×80％）。
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