论商品房买卖合同无效的损害赔偿/王俊(2)
如果合同被确认无效或被撤销，违约方承担的是缔约过失责任。在缔约过失责任中，赔偿范围除积极损失外，仅限于信赖利益，且仅以履行利益为限，其结果是恢复到合同订立以前的状态。即当事人因信赖合同有效而履约，当合同被确认无效或撤销后，为订立和履行合同所支出的各种费用和代价即为当事人的损失。信赖利益与可得利益不同，具体包括当事人在订立合同过程中支出的合理费用；准备履约所支出的费用；为支付上述费用所失去的利息；合理的间接损失。这里的间接损失，是当事人因信赖此合同有效而丧失其他签约的机会，司法实践中由于其是否合理难以确定故一般不包括在损害赔偿范围内。
二、 对商品房买卖合同无效损害赔偿范围确定的分析
商品房买卖合同订立后尚未履行前由于出卖人的过错而被确认无效、撤销和解除的情况，其处理的办法与一般合同并无明显不同。但是，如果合同成立并实际开始履行，比如买受人已支付了大部分的房款，出卖人已将房屋交付使用，甚至如上述案件中，买受人已入住五年之久，其损害赔偿的范围就不能再按照一般合同的损害赔偿来确定了。因为目前商品房普遍升值较快，合同被确认无效以后，除返还购房款及其相应利息以外，房屋升值部分的归属问题就成为关键。
（一）房屋升值部分的定性
很多学者认为，无效合同具有不可履行性，当事人在订立无效合同以后不得履行合同。但是，如果作为房屋开发商的出卖人故意隐瞒致使合同无效的事实，而买受人对此又并不知情，则这份无效合同将必然履行。而同时，由于合同本身的违法性，确认无效合同的请求权不存在诉讼时效的问题，有很多无效合同在订立以后很久才被确认为无效，此时的房屋很可能已经升值至原购房价格的数倍。按照前述一般无效合同的原则，想要恢复到合同订立以前的状态是不可能，房屋升值部分也显然不能作为买受人的信赖利益予以赔偿。
还有的学者近来提出应将过错因素作为合同无效的构成要件，尽量认定合同有效，而赋予无过错的买受人合同解除权，以此来保护无过错的合同买受人。因为如果合同解除后，买受人即可将房屋升值部分作为可得利益损失要求出卖人赔偿。但是，可得利益是当事人在订立合同时期望通过合同履行而获得，由于违约行为发生而未实际发生的利益，具有未来性、期待性和现实性。可见，此时买受人实际获得的现实的房屋升值部分不符合可得利益的特点，不能作为可得利益要求出卖人赔偿。
现实生活的需要推动着法律的新陈代谢，合同过错方对受损方损害赔偿的范围，包括在合同无效情况下信赖利益的赔偿和合同解除情况下可得利益的赔偿，关键在于受损方在合同履行后所能获得的好处是否能够确定以及为此付出的相应的社会成本（后者将在下文中作详细论述）。房屋买卖合同成立并实际开始履行后，房价大幅上涨，升值部分的数额不仅是完全可以确定的，而且已为买受人实际享有。此利益依附于不动产之上，当买受人占有此不动产并随后取得房屋所有权时，此利益与不动产并不分离。但是，一旦合同被确认无效，不动产需要返还时，此部分便在理论上从不动产中分离并显现出来，不再依附着不动产返还给有过错的出卖人，而应该属于无过错的买受人在占有此房期间内的无论是经营还是居住所产生的自然孳息，其所有权人为买受人。也可以说，由原先无效的合同行为产生的债权行为仅是物权行为的原因行为，两者截然分开，各自独立，物权行为并不因原因行为无效而无效，即使原因行为无效，作为物权的所有权仍然有效，此即为物权行为的独立性、无因性。并且此种损失由于出卖人的违约行为直接产生，不存在出现其他因素共同导致的可能。故当房屋买卖合同被确定无效后，被买受人实际享有的升值部分应该作为直接损失要求出卖人予以赔偿。当然，此时的房屋升值部分归买受人所有，要求出卖人作为买受人的直接损失予以赔偿至少应该符合以下几个条件：1、商品房买卖合同成立并实际履行，买受人已交付了大部分房款，出卖人已将房屋交付使用；2、商品房买卖合同被确认无效或者被撤销，不动产财产确需返还；3、房屋自然升值，升值部分的确定需要由有法定资质的评估机构进行合法评估。
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