不动产收益权质押贷款研究/秦凤伟(8)
第三，关于质权的实现方式问题。不动产收益权质押中质权的实现方式是有别于一般质权的实现方式的。在动产质押中，质权人在债务人不履行债务时，得以留置出质人提供的质物并以该质物折价或拍卖、变卖质物所得价款优先受偿；一般权利质押中质权的实现方式与动产质押中质权的实现方式并无太大差异。但是，不动产收益权质押往往涉及高速公路、污水处理厂等大型社会公益性项目，且当事人权利的行使或义务的履行又以不动产竣工投产为分界线，因此其实现方式具有独特性：高速公路、污水处理厂等大型公益性项目竣工投产之后，高速公路、污水处理厂等收费其本账户应设在该银行，所有收费均应汇入此户，在还款期内，应保持有足够支付每期还款额的余额，借款人使用该账户内的资金，应当经贷款银行的同意。若借款人违约，质权人即贷款银行可以代为行使收费权并控制该收费账户的资金流出，直至贷款本息得以偿还。
第四，关于特殊情况下的救济问题。古语云：凡事预则立，不预则废。当事人在签订不动产收益权质押合同时必须对将来可能影响债权债务的履行的特殊情况进行充分的估计，并对相应的救济手段作出约定。在现代社会中，各种情况错综复杂，瞬息万变：一国政府在面临外敌入侵的情况下实行军事管制，限制非军用车辆在高速公路上行驶；因特殊情况，通过行使行政权力对收费账户内的资金进行强制征用；因发生地震、水灾等自然灾害造成高速公路严重毁坏，一时又难以修复，致使高速公路上通行的车辆锐减，进而使收费基本结算账户内的资金严重下降……。依据合同法原理，因不可抗力或其他意外情况造成合同难以履行的，当事人不承担违约责任。因此发生上述情况政府完全可以不可抗力为由主张免责从而不再履行义务，这势必影响到贷款银行的合法权益，使银行的贷款本息难以收回。贷款银行欲在发生上述情况时将损失降至最低点，必须在订立质押合同时约定救济手段。笔者认为，通过建立社会公益项目风险基金和政府保证基金即可将上述情况所造成的损失降至最低。至于筹集基金的手段及基金来源，则不在本文探讨范围之内。
（三）当事人须办理登记。登记，也称不动产物权登记，指经当事人申请国家专门机关将物权变动的事实记载在国家设计的专门薄册上的事实或行为 。在中国目前虽然存在很多关于不动产登记方面的法规，但由于目前“不动产登记机关是‘多头执政’，而且依据的法律也不同”（孙宪忠，1996），并没有建立起一套完整的不动产登记公示制度。而关于不动产物权登记的法规不仅在登记程序和法律效力等问题上不尽一致，且没有建立起公开阅卷制度，甚至有些法规还明确规定不得向第三人提供登记情况。因此有学者呼吁当务之急是进行五个方面即法律依据、登记机关、登记效力、登记程序、权属证书的统一2。不动产收益权质权为不动产物权之一种，办理不动产收益权质押登记同样要注意解决上述问题。但在物权法颁布之前，笔者认为，办理不动产权收益权质押登记的主管机关仍得为不动产主管机关，如主管高速公路的政府交通部门；在申请办理登记时，当事人除提交书面申请书外，还应该提交行政许可证、借贷合同与质押合同等相关法律文件。
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