委托代建制运营特征及其法律关系分析/黄一航(4)
与项目管理或工程总承包中涉及建设单位、项目管理单位（总承包单位）以及施工单位（分包单位）相同，代建制也牵涉至少三方之间的关系：建设单位、代建单位、施工或设计等单位——也就是从事工程具体实施的第三人。
前文述及，项目管理企业的管理行为是代表建设单位，以建设单位的名义作出的；而代建企业完全以自己的名义完成工程建设及其管理。两者相同之处在于：代建单位或项目管理单位均是受建设单位的委托从事工程建设或管理服务；不同之处是前者基于委托关系而形成了相应的“代理”关系，后者则并没有因为委托关系的存在而形成相应的“代理”关系，即有委托而无代理。
根据《合同法》的定义，“委托” 是指受托人基于和委托人的约定而为其处理事务9。从这个定义出发，假如委托人和受托人约定，受托人处理委托事务时须依委托人的名义进行，接受委托人的指示和控制，由此产生的后果由委托人承担，则此种委托关系的结果，就是在两者之间产生了“代理”关系。“代理”关系产生的意义在于，对于处理事务过程中必然牵涉到的第三人（相对人）而言，受托人（代理人）在授权范围内的行事，与其只有事实上的关系而没有法律上的关系——法律上的权利义务关系仅限于第三人与委托人之间。反过来讲，假如委托人和受托人只是约定受托人完成某事务，受托人在开展委托事务时没有必要向第三人（相对人）声明委托人的存在并以委托人的名义与之进行交易等活动，则此种委托中并不产生“代理”（或者说“代理关系”仅限于委托人和受托人内部），而仅仅是一种委托关系。
委托与委托代理的区别，在罗马法时代已经被法学家们所意识（罗马法将受托人以自己的名义完成委托事务而将因此获得的财产利益归于委托人的情形称之为“间接代理”10），但由于罗马法本身并没有真正发展出一套相对完整的关于“代理”的法律体系，这种初步的意识没有能够得以发展。
19世纪的德国法学家保罗·拉班德（Paul Laband）是最早系统阐述这一问题的人。他指出：委托与授权并非一回事，委托是指委托人与受托人之间的内部关系，而代理授权是指代理人（受托人）对外的关系，代理关系的发生基于代理权，而代理权既可基于委托人的委托授权，也可以基于法律的直接规定。因此，代理并非一定以委托合同为基础，委托合同也并非一定含有代理权之授与11。拉班德的这一理论被誉为法律上重大发现之一。随着《德国民法典》对这一理论的接受，此后许多民法体系受德国影响较深的国家如意大利等在立法上均采用了此种理论。
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