附随义务/梁桦水

附随义务/梁桦水
附随义务

梁桦水梁鹏

案情简介：
原告兰州某食品公司，
被告北京某房地产公司
案由商品房买卖合同纠纷
案情：
原告与被告于1999年9月21日订立了购买被告开发建设的底商500平方米，单价为9800元，共计房款490万元，合同约定于1999年12月31日交房。付款方式为1998年12月15日定金50000元，1998年12月25日交纳房款147万元，1999年9月20日交纳房款147万元。工程结构封顶时交纳98万元，房屋交付时交纳房款73.5万元，办理产权手续时交纳房款19.5万元。原告分别按照合同约定的时间及方式支付了前3期的房款共计299万元。被告于2001年1月14日以原告第四期房款逾期未付10个月为由向原告发出解约通知书解除了与原告的合同。并于2001年1月22日将合同项下的房屋以12000元/平方米的售与北京市某银行。并为该行办理了入住手续。原告认为工程封顶被告应当赋有通知义务，被告单方解约属于违约行为，且该房已为善意第三人占有使用，实际履行已不可能，应当承担违约责任并赔偿原告的损失。被告辩称原告对于工程封顶知晓，且在付款条件成就时两次书面通知原告付款但原告拒不履行义务，致使被告的合法权益受到损害，被告依据合同中关于解约的约定行使合同的解除权并无不当。不够成违约，不应当承担违约责任亦不应当赔偿原告的损失。经过审理法院认定如下事实并依法作出了裁判。
法院认为原告与被告签定的合同真实有效，合同中约定的第四期工程款的支付时间是在工程封顶时，被告在此应当赋有通知义务，正是由于被告未履行通知义务擅自将房屋出售给第三人是造成合同不能够履行的主要原因，被告应当返还原告的购房款，由于被告的违约行为造成原告的损失应当予以赔偿，关于损失的计算方法按照被告出售给银行与合同约定的价格差价计算。故判决被告返还已收的工程款299万元，并一次性赔偿原告100万元。
在本文中我们针对此案讨论三个问题。
第一个问题是被告应当通知原告的义务是何义务。
法院的判决确认被告应当赋有通知义务。按照双方订立的合同条款中并未约定被告通知原告及在何时通知以何种方式进行通知，为何法院要在判决中指出被告未尽通知义务，而且正是因为被告未履行此义务才导致被确认违约，从而败诉的。那么这一义务是什么义务呢？这一义务称为“附随义务”。是依据诚实信用原则，随合同关系的发展而不断发生的，附随义务不是双方当事人在合同事先明确约定的也不是法律上明文规定的，而是随着当事人在合同履行过程中要求当事人负担的诚信义务。这种义务在当事人订立合同时是否发生不确定，在合同履行中出现情况时如果当事人不履行这种义务相对方就会受到损害。但是，在一个具体的合同中当事人之间到底会发生什么样的附随义务，一方面由当事人判断另一方面由法官予以判断。附随义务的种类、形式比较多样，我国的《合同法》列举了通知、协助、保密等方式种类，但在实践中不限于此。列如，照顾义务、保管义务、保护义务等等。对于附随义务按照其功能分可以分为实现主给付义务，使给付利益获得最大，列如以通知、协助的方式；再一种功能是为了维护对方利益列如保护的方式。

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