交房法律评说\广告的效力/梁桦水(5)
律师评析:
在本案双方发生争议的原因在于代收的契税问题上。在2005年前房地产开发企业在交房时收取业主应当交纳的各项税费的现象比较普遍,其原因主要是业主入住后发现房屋质量问题与开发商不能够协商解决而不支付税费或是采取按揭方式付款的业主不积极办理产权以无法完成产权抵押解除开发商的保证责任。所以开发商为了不出现到办证时收不上钱的局面出现而采取了这样那样的方式。被告的代收契税的行为产生了两个后果。后果一即变更了合同约定的交房条件及收房的方式。按照合同法的一般规定合同的订立、变更、解除应当体现意思自治、平等自愿的原则。被告在交房时提出先收取税费再交钥匙的要求实际上应当属于对合同中交接房屋一节的变更。变更合同内容 实际上是双方订立一个新的合同,仍应当遵循要约承诺的过程。原告对于被告的变更要求予以了明确的拒绝,双方对于交接房屋一节也就未作出变更,被告就应按照原合同约定履行。按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定,商品房的交付以向买受人交付钥匙为准,双方另有约定的除外,房屋的风险由此转移。被告在交房条件具备时不向原告交房而提出变更合同的约定明显违反了合同理应承担逾期交房的违约责任。后果二即在原告与被告之间形成委托关系。被告作为原告的受托人将所收的税费交给税务机关将完税凭证交与原告。双方形成委托关系也是应当遵循合同订立的规则。如果原告同意将税费交与被告但是不将其作为交房的条件的变更,原告与被告之间也仅成立委托合同关系。所以,原告同意或承诺由被告代收税费而与被告形成的法律关系应当是独立于购房合同关系之外的。在事实上,原告委托被告与否应当完全决定于原告,委托的表示应当由原告提出经过被告承诺后委托合同成立。按照《北京市契税管理规定》契税的纳税人应当是本市辖区内土地使用权、房屋所有权发生转移时,承受的企业、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体、其他组织和个体经营者以及其他个人。纳税义务发生的时间为单位或个人购买房屋应当按照签定房屋买卖合同(包括预售合同)时的签约日期纳税。从此可见原告可以将交纳契税的事项委托与被告,也可以自行到税务部门交纳或向税务机关委托的代征机关交纳。所以,在本案中被告提出代收并将此作为交房的条件实为不当,以此阻却原告收房更无法律依据或合同依据。
广告的效力
作者:梁桦水(梁鹏)
北京市广世达律师事务所律师
电话13321125785
原告:张女士
被告:北京市某房地产开发公司
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