依据被超范围解释的条款认定的违约/胡雷
一、案情简介
2019年2月，李某与陈某签订房屋买卖合同，李某将日后分到的拆迁安置房小套出售给陈某。合同第十条约定，“李某第二批分房小套归李某所有，如李某不履行合同按第九条违约责任处理。”2021年11月，李某在第二批分房时未分到小套房屋。李某约在一年后才能分到小套。陈某将李某诉至法院，要求解除合同，退还购房款和以购房款为基数自2019年4月1日至实际给付之日按LPR计算的利息。一审法院判决支持了陈某的全部诉请。
二、南京市江宁区人民法院（2021）苏0115民初16401号民事判决书一审观点
本院认为，原告陈某与被告李某签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。房屋买卖合同中明确约定“甲方承诺第二批分房小套归乙方所有”，该条是对房屋交付时间的特别约定，被告应按约履行，现被告未能在2021年11月底的第二批分房中分得小套房屋，致使无法及时交付案涉房屋，使得原告购买房屋的居住目的无法实现，故陈某要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持，案涉房屋买卖合同于2021年12月27日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对陈某要求李某返还购房款640000元，并自2019年4月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止的诉讼请求，本院予以支持。被告的抗辩意见，依据不足，本院不予采信。
三、李某的抗辩意见
第一，因涉案房屋尚未分配，未达到其履行合同的时间条件，故其不存在违约；第二，在双方正常履行合同的过程中，无法定或约定事由，原告不愿意按约购买案涉房屋，系违约行为，故根据合同第九条之规定，买方违约的，买方已经支付的购房款卖方不再退还；第三，本案合同具备履行条件，不存在原告主张的购房居住目的无法实现。李某愿意继续履行合同，并在分到小套房屋时交付陈某。
四、判决观点剖析
本案一审判决的内在价值观没有完全体现在判决书里。通过法庭补充询问的问题可以看出。该判决的内在价值导向为，李某明知或是应当知道第二批分房不一定能分到小套的情况下还向陈某作出第二批分房小套归陈某所有是具有过错的，导致陈某购房目的不能实现。这种价值判断不仅对条款本身作出扩大解释，而且还以偏概全。本案买卖合同的核心为小套房屋的买卖，不是何时分得小套房屋。只要小套房屋买卖是可能且合理的就可以。李某没有对何时分得小套房屋作出保证。本案合同履行所附的时间条件是合理，第二批没有分到小套不会致使陈某购房目的不能实现。
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