业主与开发商须知｜小区人防工程停车位的收益归谁？/陈召利(3)
《民法典》第二百三十一条规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”小区依法配建的人防工程在竣工完成后，归投资者（开发商）所有较为合理。但是，存在疑问的是，当开发商将小区房屋出售给购房者后，小区依法配建的人防工程的所有权是否随之转移至全体业主共有？
笔者认为，《民法典》第二百七十四条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《江苏省人民防空工程建设使用规定》第二十四条规定，人防工程属于社会公益设施。笔者认为，小区依法配建的人防工程应当属于公用设施，故属于业主共有。这样的话，相关法律争议也就迎刃而解了。
《民法典》第二百七十一条规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第二百七十三条第二款规定，“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”因此，当开发商将小区房屋出售给购房者后，小区依法配建的人防工程作为共有部分也随之转移至全体业主共有。
因此，小区依法配建的人防工程，无论其建设成本是否纳入商品房的建设成本，均随着专有部分的转移而一并转移，与业主委员会、物业管理委员会是否成立也毫无关系。所以，《江苏省物业管理条例》第六十六条第三款的规定有理论基础也更为合理，小区交付后，由物业公司按照小区共有部分的管理模式，代为申请小区依法配建的人防工程的《人防工程平时使用证》并进行维护、管理，收益首先用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出，剩余部分的按照小区的共有部分的收益分配规则确定。
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