购房契约的新约与旧约/蓑笠翁
“有人从西珥不住的大声问我：‘守望者啊！黑夜还有多久才能过去呢？守望者啊！黑夜还有多久才能过去呢？’ 守望的人回答：‘黎明来到了，可是黑夜却没有过去！你们如想再问，就可以问，就可以从头再来’。”
——《以赛亚书》
购房契约的新约与旧约
作者：蓑笠翁
自2001年，北京市的房屋买卖契约由市房地局统一修订，换成了新的版本：旧契约条款少，新契约内容全。几年过去了，于是就有了自己的一些想法，直到一天，有些现象看在眼里，有了“骨鲠在喉，不吐不快”的感觉。
那么何谓“新”呢？我想，应该指“超越旧的”。诸多报刊著文云：新契约克服了旧契约的种种弊端，代之以完善的条款和内容，对“消费者更大限度的购房权益保护”。历史，总是在两种力量的较量中曲折发展，好比由秦始皇写一部，就得由孟江女写另一部。关于契约的进步作用，梅因在《古代法》一书中写道：“所有进步社会的运动在有一点上是一致的。在运动发展过程中，其特点是家族依附的逐步消灭以及代之而起的个人义务的增长。‘个人’不断地代替了‘家族’，成为民事法律所考虑的单位。……则我们可以说，所有进步社会的运动，到此为止，是一个‘从身份到契约’的运动。”从契约内容上说，新契约是一种进步。但作为力量之一的房地产商们似乎不喜欢这个“新”版本的契约，专业人士们（比如律师/学者）却发现，旧契约中出现的许多问题在新契约中依然存在，政府修订契约的初衷，对房地产商们的制约并没有实现，较为关键的问题并没有解决。中国的变革，一向系政治行为，其它因素的作用，一直有限。很多事件的推动，完全依附于政治，并不时摇摆于政策和“首长讲话”之间，让我们还是用现象来说话。
现象一：房地产商的实力
房地产商们开发项目以“期房”居多，而 “期房”的最大风险之一是房产建设出现“烂尾”，工程不能按时完成或是根本无法完成，不仅房产会贬值，而且还会直接影响消费者的生活，经济上蒙受巨大损失。而在此时，房地产商的实力就成了“期房”实现的最关键的保障因素之一，实力体现在法律法规中的“硬指标”，就是房地产商的企业资质。这是很简单的问题，房地产商企业资质越高，自有资金越充足，抗风险能力也就越强；反之，房地产商依靠“滚动开发”来运营项目，需要用销售收入进行工程建设，这样的期房就存在风险了——房子的销售情况要受市场影响，一旦房子卖的不好，资金跟不上，工程建设就要受影响，房产盖不起来，就更卖不出去，形成恶性循环。
这样，新契约中虽在的首页留出房地产商的企业营业执照号/企业资质证号等内容，但是仍有房地产商与消费者签约时不填写，也许是想玩一把‘空手套白狼’的游戏吧。有的房地产商甚至于公开说：“生活中我从来不赌，但事业上我是一个大赌徒，每一步路都是在赌”，他们也许从来就没有想过，买他们房产的消费者有没有胆略去赌，有没有本钱去赌啊？！时势造英雄，国家需要金牌时，马俊仁就是英雄；想看电影时，张艺谋就是英雄；而人民需要住房时，房地产商们就是英雄。英雄们的特点是为达目的，可以不问手段。英雄们都是伟大的“成功即道德”的马基雅维利主义者。
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