论房屋抵押与房屋按揭的异同/陈永亮(5)
5、权利的实现不同。
房屋抵押权的本质在于担保债权的实现。对于有效的房屋抵押，房屋抵押权设定后，如果债务人履行了债务，房屋抵押权即归于消灭；如果债务的履行期限尚未届满，房屋抵押权人无权行使抵押权，否则，属于侵权行为，因而，只有在债务人或担保人违约的前提下，才能依据我国《担保法》第53条：“债务履行期届满，抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼”的规定，实现抵押权。而抵押权人实现抵押权的方式有以抵押物折价、拍卖抵押物、变卖抵押物三种，而且，抵押权人要实现抵押权，首先要与抵押人进行协商，协议是实现抵押权的必经程序，协议不成时，抵押权人只能向人民法院起诉，通过法院实现抵押权，抵押权人并无自行折价、自行拍卖、自行变卖之权利。
而在房屋按揭合同中，当按揭人不履行债务时，在实务中，目前通行的做法主要有三种：第一、由房屋开发商承担连带责任回购按揭标的（一般在房屋按揭合同中约定按房款70%的比例进行回购）；第二、以拍卖变卖折价等方式处分按揭人的商品房，这种做法与实现抵押权的方式是相同的；第三、由担保人（房地产开发商）承担连带保证责任。
参考文献
①王涌泉《住房按揭法律问题研究》
②陈耀东《商品房买卖法律问题专论》第174页
③程惠英：《房屋开发与交易---房屋法原理与实务》复旦大学出出版社97年版，195页
④最高人民法院民一庭编著的《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用第289页〉
⑤陈耀东《商品房买卖法律问题专论》第183页
⑥王涌泉《《住房按揭法律问题研究》第13页
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