商业地产投资法律分析/盛军华(2)
“分割出售”模式开发经营的一个典型案例就是涌金广场。2001年9月16日，涌金广场购物中心开业，2002年6月宣布停业，营业时间不足10个月。2002年7月“广州白马”相中涌金广场，由于业主签约率低，8月31日退出涌金广场的租赁经营。由于投资者各有各的想法，经营管理公司很难进行统一管、统一经营的局面。目前，据一些媒体消息，涌金广场又要复出办一个时尚的服装市场，实行市场化运作、商场化管理，已进入招商阶段，预计不出意外在国庆前可开业。涌金广场能够有望复出，其中重要的一个因素是近300名业主的心开始“齐”了，能进行综合考虑、整体布局。
三、售后返租
“分割出售”模式使完整的商业设施在所有权和经营权上被彻底分割。为了弥补该模式的不足，解决商业地产经营中可能出现的问题，开发商提出在商业地产售出之后统一返租、统一招商经营，这就是所谓的“售后返租”模式。 售后返租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等，宗旨是“以先销售后返租，同时给予一定比例租金回报的方式”吸引买家入场。同时，因为售后返租必须附着于租赁行为，所以一般出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等的销售过程中。
据相关媒体报道，杭州的西湖时代广场是采用“售后返租”这种商业地产开发经营模式的。西湖时代广场位于西子湖畔，总建筑面积2万平方米，由开发公司采用“售后返租”模式开发经营。开发商在销售时将整个商场分割销售给众多投资者，再从各位业主手中将商铺统一租回，开业之初委托了杭州大厦输出品牌经营管理，西湖时代广场对投资者承诺的年回报率为9％，返租期为8年。
四、建设与经营同期进行的“地产开发与商业运作同步并存模式”
“地产开发与商业运作并存”的经营模式是商业地产开发经营中一种较新的模式，房地产商在开发商业地产之前，就先与知名商业企业结成战略联盟，房地产商在受让土地后、规划前，充分考虑项目商圈的市场需求，并与其相适应的一家或若干家商业企业确定合作关系，在开发过程中，让这些商业企业参与相关的工作，最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。与先建设后招商的传统模式相比，这种模式具有多种优点，即能吸引投资者的关注和购买信心，又能较大程度地保证该地产的商业增值空间，更适应变化中的市场环境。
位于文三路108号的“西溪数码港”就有点类似与该种模式，开发商将整个商场分割销售给众多投资者，同时签订将所购商铺统一返租给品牌数码企业经营数码市场的租赁协议，约定租期、租金等条款，房产开发与商业筹划一起进行，在商圈定位、市场分析、业态组合上达到比较好的效果。产权式酒店有些类似于该种经营模式。
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