商业地产投资法律分析/盛军华(3)
五、专业担保公司介入投资性房产领域
对酒店经营模式不甚了解的投资者在产权式酒店投资过程中，前期不调查酒店开发商是否真的具有经营和担保实力，后期也不调查酒店的管理集团是否真的具有管理能力，只要看到高回报就匆匆购买，已经出现了一些投资风险的实例。产权式酒店的投资风险，让越来越多的投资者开始意识到产权式酒店并非只赚不赔的“黄金屋”，为此，出现了产权式酒店为房产投资人加上一道“保险”——引入专业担保的这种销售模式，专业担保公司介入投资性房产领域，为投资者的收益提供一定条件的担保。
第二部分、产权式酒店涉及的法律关系
产权式酒店主要涉有二个法律关系，一是开发商与投资者之间的房屋买卖合同法律关系，二是投资者与商业企业之间的房屋租赁合同法律关系（也有的是委托经营合同关系等）。当然，还不排除有其他如担保、抵押等法律关系。
（一）房屋买卖合同法律关系。
投资者首先与开发商签订房屋买卖合同，买方主要负有付款的义务、卖方主要负有交付符合约定的房产的义务，一定要注意产权清晰，拿到产权证，还要拥有对所购房屋的独立处置权。这与商品房买卖是相同的，购买前要审查开发商的主体资格（如营业执照）、审查房屋销售文件（如预售许可证、规划许可证等）及房地产权属证（如土地使用权证，土地用途、出让年限等）等；决定购买后，仔细认真地签署《商品房买卖合同》，特别注意房屋情况（如面积、结构、装修标准及配套设施、绿化等）、交付时间、权证办理、违约责任约定的条款。
（二）房屋租赁合同法律关系。
投资者与酒店管理公司签订房屋租赁合同，将房屋出租给酒店管理公司，根据实际情况就以下事项如租赁期限、租金及起算和支付时间、装修及租期满后的处分、物业管理、违约责任等进行约定。租金计算和支付时间、单方终止合同的违约责任是特别要约定明确的，以防止承租人不承租而出现难以统一经营、难以收回投资回报的不利情况。
（三）担保法律关系
产权式酒店存在投资风险，开发商为增强吸引力，为房产投资人加上一道“保险”——引入专业担保即专业担保公司介入投资性房产领域，为投资者的收益提供一定条件的担保。担保公司以专业的特长要对这一项目进行严格的考察和评价，如酒店经营效益、客房入住率、旅游资源的丰富程度，每年度收取一定的担保费用，以及一定的抵押实物，为酒店管理公司向投资者提供担保。
投资者（权益人）在与开发商（被保证人）签订购买合同后，可以得到一份由担保公司（保证人）出具的担保函以保障权益。在保证期间，若权益人回报率低于承诺时，权益人有权依据担保函在保证期间和保证范围内要求保证人承担保证责任，并支付现金赔偿。为酒店管理公司履约进行监督、担保，以及无法履约时的代付赔偿。
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