商业地产投资法律分析/盛军华(5)
（六）物业管理法律关系
产权式酒店的物业管理不同于一般的住宅，因为有酒店管理公司的经营，无需另行聘请物业管理公司管理，但并非与物业管理无任何关系。业主还是有必要成立一个业委会或类似的机构，保管物业方面的资料（如竣工总平面图、设施设备的技术资料等）、管理专项维修基金等。还可以在与酒店管理公司的租赁合同到期后，及时进行续约或统一意见另行招商。
此外，还有按揭贷款时的抵押借款合同关系、进行二手房转让时的房屋买卖合同关系等法律关系。
第三部分：投资风险及防范
由于产权式酒店具有相对于普通房地产的特殊性，国家尚无产权式酒店行业专门法规，终端投资者（业主）的权利确定与权益保护问题是受人关注的问题，当前可资用于产权式酒店纠纷的法律主要有合同法、商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法、民法通则、担保法等法律法规及有关司法解释。投资风险产生在合同（购房、租房、担保等）的履行、按揭贷款的落实、产权的落实和产权证的办理、权益享受等环节。 如下就部分投资风险及法律防范举例说明：
一、购房权利保障
从房地产广告、签订认购书、签订房屋买卖格式合同与补充协议、办理按揭贷款，到房屋交付、面积差异、设计变更、房屋质量、装修、产权证办理，投资者可通过仔细阅读房屋买卖合同、审查开发商证件、向律师等专业人士咨询等途径，以合同形式进行防范。选择产权式酒店作为其投资方式时，开发商建造这个项目的最终规划用途、性质是酒店，对投资者来说就存在一定的风险，土地使用性质和年限（如商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年）、规划是否符合条件？将来酒店的产权能否分割？能否划分使用？能否拥有完整的处分权？是需要关心的问题，产权证能否办理也就成为问题的焦点所在了。投资者可向房地产管理部门进行前期的了解，审查开发商销售房屋的必要证件、资料，并在合同中作明确的关于产权办理方面的约定（如时间、权益、违约责任等）。
二、收益权的保障
一是投资者的受益权如何保证，即如何保证自己获得开发商或酒店管理公司允诺的回报。投资者最好是选择那些有实力的开发商，比如上市公司、国有大中型企业等，或者选择那些有社会担保的开发商，总之要选择那些有保障的开发商，以分散投资者的风险，从而保证项目的正常运作并最终让投资者得到回报，而不能仅仅听信开发商的口头允诺。同时，投资者一定要与开发商或酒店管理公司签订正式的合同，有担保的话要签好担保合同，即使发生纠纷时投资者也可方便追究开发商的违约责任。
总共6页
[1] [2] [3] [4] 5
[6] 上一页 下一页