不动产善意取得制度研究/胡勇军(4)
5、从善意取得制度的发展趋势角度来看，在商品经济发展日臻完善的社会背景下，不动产的交易将越来越频繁，是立足于全方位保护所有权的利益，还是在兼顾所有人权利的前提下，给予交易安全和交易问题充分保护。笔者认为，如果一味保护不动产所有人的利益，将会加大不动产的交易成本和信用成本，一定程度上阻碍不动产的流通。事实上，善意取得制度也正是顺应商品时代发展的潮流而作出回应，越来越多的国家将扩大善意取得制度的适用范围，不但适用不动产，而且提出了债权是否也应适用善意取得制度。鉴于这种情形，笔者认为，确立不动产的善意取得制度具有其重大现实意义。
三、不动产善意取得的适用情形
不动产善意取得制度是借助登记的公信力原则来实现维护交易安全的目的的。已登记的才能产生公信力，才会发生善意取得的问题，而对未进行登记的不动产，不存在登记公信力原则问题，当然也无善意取得制度适用的必要。因此不动产善意取得只适用于已进行登记，但登记瑕疵的不动产物权中，具体有以下几种适用情况：
1．共有房屋的部分共有人擅自出卖共有房屋的，受让人在善意时即可取得所有权。共有房屋，由于某种原因只登记为一个人所有或谎称其已征得其他共有人同意，或受让人有可能对出让人的行为合理理解为全体共有人同意出让而发生善意取得问题。
此种适用是依据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但第三人善意有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法利益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”有的学者认为此条对不动产而言，并非对于不动产准用动产善意取得制度的认可，而是对于登记公信力的特别规定。对此笔者认为，此条虽是对不动产登记公信力的特别规定，但此种特别规定所维护的依然只是善意第三人的利益，而对第三人恶意取得不动产的则并不保护其基于登记所取得的利益。第三人能否取得不动产所有权，取决于其是否具有善意，若善意即能取得，若恶意即不能取得，因此此条所规定应是不动产善意取得制度无疑。
2．不动产登记瑕疵
不动产登记瑕疵是指不动产登记事项所记载的权利内容与事实不符，造成不动产登记瑕疵的原因有以下几种：
（1）由于登记机关的错误登记，使不动产登记簿上记载的物权并非真实的物权人。如误将甲登记为乙。
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