不动产善意取得制度研究/胡勇军(6)
（三）受让人须通过有偿的法律行为而取得不动产的所有权。
善意取得制度是为了保护交易安全而设定的，因而惟有在受让人与让与人之间存在交易行为时，法律才有保护的必要，也才存在善意取得的问题。因此受让人取得的财产必须是通过买卖、交易、债务清偿、出资等具有交换性质的法律行为实现的。如果通过继承、馈赠等行为取得不动产的，则不能产生善意取得的效力。
适用善意取得制度，除要求交易行为中让与人无处分权利，必须具备法律行为的其它一切生效要件。如该交易行为本身无效或可撤销，则不能发生善意取得。不动产的买卖必须具有一般不动产买卖的形式要件，即必须缔结不动产买卖合同、交付标的物并进行过户登记。只有履行完登记手续的善意受文具盒，才可以取得所有权。在这里的登记使用相当于动产的交付。
构成善意取得的交易行为应是一种有偿交易，取得财产的受让人应当支付了一定的代价。当然，关于善意取得提否仅限于有偿取得，理论上有两种不同的观点：一是认为无偿转让的财产不适用善意取得制度；另一种认为有偿受让并不是善意取得的要件，即使是无偿受让，也可即时取得所有权。但笔者认为，不动产善意取得制度应以有偿取得为前提，这是因为，无偿转让财产尤其是不动产（价值相对较大），本身就表明财产的来源可能是不正当的。一个正常的人应当查明财产的来源或者应知晓财产本身的权利瑕疵。如果在此前提下，仍受让该财产，本身就说明了受让人是非善意或有重大失的。另外，基于受让人无偿受让不动产这一事实，追还财产并不会使其蒙受重大损失，所以无偿取得不宜适用善意取得制度。
（四）受让人受让不动产时须为善意
根据善意取得制度，取得财产的第三人在取得财产时应为善意，如果让与人为善意，而受让人为恶意，则不适用这一制度。善意是相对于恶意而言的，善意是指不知情，即不知或不应知道让与人转让财产时，没有处分该项财产的权限。也就是说，受让人误信财产的占有人（如承租人、借用人、管理人或使用人）是所有人或者具有处分他人财产的权限。
由于善意只是受让人取得财产时的一种心理状态，这种状况很难为局外人得知，因此，确定受让人是否具有善意，应考虑当事人从事交易时的客观情况。如果根据受让财产的性质、有偿或无偿、价格的高低、让与人的状况以及受让人的经验等可以知道转让人无权转让，则不能认为受让人具有善意。受让人在让与人交付财产时必须是善意的，至于以后是否为善意，并不影响其取得所有权。如果受让人在让与人交付财产以前具有恶意，则可以推定其接受财产时为恶意。
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