论房产抵押物的风险类型与防范措施/陈永亮

论房产抵押物的风险类型与防范措施/陈永亮
论房产抵押物的风险类型与防范措施
陈永亮广东新东方律师事务所

摘要在房产抵押实务中，并不是所有办妥房产抵押登记的债务就能高枕无忧。抵押权人要充分认识房产抵押中的风险，采取相应防范策略，才能有效地避免法律风险和经济损失。
关键词房产抵押风险识别防范措施

一、案例导入
1、2020年2月，某融资机构A应借款人B的申请，以B名下的深圳市某区某花园2809号物业作为抵押担保，在办妥抵押登记后向其发放了500万元借款。
2、借款期限届满后，B无力偿还。在A向法院提起诉讼后，法院支持了出借人A的全部诉求，判令B按合同约定向A偿还全部借款本息及实现债权的费用，同时，判令A对处分抵押的房产物业所得价款享有优先受偿权。
3、在判决生效后的强制执行阶段，执行法院对该套房产拍卖处置评估过程中发现，用作抵押的某花园2809号物业与相邻的2808号房系双拼房，该两套房在设计、建造及装修中均是以一套房的标准完成，在使用功能上具有不可以分割使用的特殊性，且2808号房购买时为了规避限购政策，产权不在B的名下，亦不属于本案抵押物。为此，执行法院根据广东高院《关于进一步规范司法拍卖房产移交工作的指导意见（试行）》的相关规定，在拍卖公告中明确载明“拍卖后不予以负责清场移交”的内容，导致该房产两次流拍。
4、在债务无法通过拍卖房产得以偿还的情况下，某融资机构A被迫与债务人B达成执行和解，豁免了部份利息及实现债权费用，并同意B分期偿还。
5、最终，融资机构A虽然足额收回本金，但历经诉讼、执行等阶段仍未能将抵押物予以司法拍卖，既耗费了不少人力、财力，还因债务豁免和分期偿还而形成利息损失。
二、律师评析
在上述案例中，双方已按法律规定办理了抵押登记，从法律视角检视，债权人某融资机构A的确是取得了房产的抵押权，完全有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还，实现其债权在理论上有足够的保障。
但是，在实际操作中，并非所有经房产抵押登记的债务就能高枕无忧，在房产抵押的每个环节都可能隐藏风险，稍有不慎就可能给抵押权人造成损失。实务中，除了抵押无效的风险之外，还有很多有效抵押却因抵押物的特殊性，以及处置抵押物出现各种变数，导致无法完成抵押房产的拍卖，或者拍卖价格较低而使债权足额偿还的目的未能实现，甚至还给自身造成经济损失。
笔者结合其在商事法律领域执业近20年的经验与教训，就房产抵押权人在实务中的风险识别和防控，阐述如下观点和实务建议。

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