论房产抵押物的风险类型与防范措施/陈永亮(2)
三、房产抵押的概念
房产抵押是以房产作为抵押品的信用行为。债务人在法律上把房产所有权转让给债权人，但债权人并不占有房产。以房产担保的债务一经偿付，房产所有权的转让便立即失效。因此，虽然发生债务时房产被有条件地转让了，但是在全部债务偿清后，所有权马上就被收回。房产抵押的优点是:债务人保留对房产的占有，因而仍能使用它;债权人则由于在偿清债务以前拥有房产的所有权，因此不会因为债务人不还债而受到损失。目前，房产抵押已成为银行等债权人认为最安全的担保方式，在现代经济生活中发挥着不可替代的作用，甚至还有“担保之王”的美誉。
四、房产抵押实务中常见的抵押物风险类型
1、《中华人民共和国民法典》第399条规定“禁止抵押的财产范围”不宜作为抵押物。该条款以反向列举的方式，规定了不得抵押的财产，可区分为两类情况：一是以禁止流转、限制流转物担保及涉及违反公共利益的担保无效；二是以所有权、使用权不明或者有争议的财产，依法被查封、扣押、监管的财产担保可能影响抵押合同效力。
2、未成年人名下的房产作为抵押物的风险。《房产登记暂行条例实施细则》第十一条规定：“因房产处分而申请登记的，应当为被监护人的利益提供书面保证。”因而，在处理房产时，监护人必须能够证明其是为了被监护人（未成年人）的利益。但是，在实际情况中，以未成年人财产担保的抵押容易被视为损害未成年人利益，导致担保合同无效。因此，以未成年人名下的房产作为抵押物存在法律风险。
3、已设立了居住权的房产作为抵押物的风险。《民法典》第三百九十九条规定了六种不得抵押的情形，但这其中并未包括设立居住权的房产，故应认为设立居住权的房屋可以设立抵押权。若因主债权最终产生风险而导致抵押权人行使优先受偿权拍卖抵押房产时，按照“抵押不破居住（权）”原则，实现抵押权时应附带居住权一并转让，房屋买受人仍应当承担原房屋所有权人对居住权的义务。这种情况下，房产拍卖所得款项可能会大幅减少，从而影响债权能否足额实现。
4、“双拼房”作为抵押物的风险。“双拼房”是将两套90平方米的房产拼在一起，按一套房来设计开发和使用，但有两本房产证。双拼户型设计相对单个户型而言，设计不合理，不符合一般居住方式，不适将其单独分开销售。在实施限购的城市，购买“双拼房”需要两个购房名额，而且第二套房的首付比例需要提高到总价的70%，这样一来，有能力购买的群体就大幅减少，抵押物流通变现的能力较弱。
若抵押人仅用“双拼房”中的一套房产作为抵押物，在司法处置时可能与另一套未抵押的房产因不可分割使用的原因导致无法清场交付，则有可能使抵押物拍卖优先受偿的目的落空。
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