论房产抵押物的风险类型与防范措施/陈永亮(3)
5、已经灭失、毁损或已签拆迁补偿协议处于待拆迁状态，但尚未进行注销登记的房产作为抵押物的风险。但现实生活中，抵押人可能将已经灭失、毁损或处于待拆迁状态但尚未进行注销登记的房产进行抵押，由于抵押登记时可以不进行外查，因抵押人故意隐瞒，即便抵押登记办理完成，但抵押权人也无法对该已灭失、毁损或拆迁的部份行使优先受偿权，给债权足额受偿产生较大的风险。
6、已处于出租状态的房产作为抵押物的风险。在进入案件的强制执行阶段后，案外人经常以对该标的物享有租赁权为由，主张拍卖不破租赁，甚至以其已在抵押的房产上添置附属物要求赔偿，这对抵押物的及时处理造成很大影响。特别要防范债务人与案外人恶意串通，在抵押之前即签订长达十数年的租金价格较低的租赁合同，或声称已一次性付清租金，极有可能导致附着租赁权的标的物的拍卖价过低，甚至无人问津而流拍，从而给债权的足额受偿造成较大影响。
7、债务负担较重之抵押人提供的房产作为抵押物的风险。虽然在已办理房产抵押登记情形下，抵押权人的优先受偿权不受影响，但抵押人可能因其他债务到期，而被债权人对抵押物进行首封保全。在司法实践中，抵押权的实现受制于首查封法院对债权人债权的诉讼、判决及执行进程，特别是在被人民法院跨省查封的情况下，抵押物处置的难度会进一步加大。一方面协议方式难以处置。如抵押物被其他债权人申请查封后，依据查封的法律效力，抵押权人与抵押人协议处置抵押物的行为是无效的，只能通过人民法院的处置途径才能实现抵押权。另一方面债权让步时有发生。在抵押物价值有限的情况下，首先申请查封的债权人为了保证自身的利益，往往会要求抵押权人让与部分优先受偿权，并以此作为处置抵押物的条件①。同时，抵押权人遭遇恶意拖延使优先受偿权无法及时、有效实现，增加了风险。
五、房产抵押实务中的风险防控措施与建议
1、房产抵押前，建议对抵押人的资信状况进行调查。虽然抵押人只是提供房产作为抵押担保，其个人资信情况不影响债权人以抵押物拍卖变卖后的优先受偿，但需要防范其因个人负有大额、高频债务或担保在抵押期限届满前到期，而被债权人对抵押物进行首封保全的风险。
2、房产抵押前，还建议对抵押物进行全方位的尽职调查。
（1）通过阅档、查档等调查方式对抵押物的权属情况进行核实，了解抵押物相关权属信息，是否有可能存在其他优先权、抵押人是否对抵押物具有处分权，是否在征收拆迁范围之内，是否有租赁备案登记等相关情况。
（2）通过地产中介，或相关房地产主管部门的相关数据查询该物业的指导价格、评估价格等，了解抵押物是否足值，并审慎、保守地设定抵押率，确保抵押物在变卖后，其取得的款项能够覆盖含诉讼、执行周期在内的主债权及利息、违约金、损害赔偿金，保管担保财产和实现担保物权的所有费用，避免抵押物在出现风险后价格严重缩水，资不抵债而造成债权人损失。
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