论房产抵押物的风险类型与防范措施/陈永亮(4)
（3）通过实地勘察抵押物，了解抵押物是否真实存在，是否属于“双拼房”，是否被他方实际占有情况、是否处于出租状态等。若抵押物上存在租赁，还应当重点关注租赁合同的订立时间、合同相对人、租赁期限、租金标准及支付方式、租赁登记备案情况等，并注意留存相关证据。同时，尽量争取承租人签署放弃租赁权承诺，承诺在抵押权人行使该抵押物权时，配合对抵押物的处置，并放弃对该租赁物之尚未完结的租赁权利。若属于“双拼房”，务必将两个房产证均同时办理抵押登记。
3、房产抵押过程中，要完善抵押担保合同并办妥抵押登记。
抵押合同是主债权合同的从合同，主合同的无效将直接导致抵押合同的无效，故在签订抵押合同之前，还需要充分完善和审查主合同，并严格按照法律规定办理房产抵押登记。另外，在实务操作中，从保障抵押权人的角度，还建议特别注意以下几点：
（1）由于深圳、上海等地房产部门都开放了“二押”（即“顺位抵押”）的办理，为了减少“二押”权利人对抵押物进行首封的风险，建议抵押合同中明确对抵押物处分的限制条款，即未经第一抵押权人书面同意，抵押人不得利用该抵押物设立顺位抵押。
（2）建议在抵押合同中明确约定限制抵押物转让。新施行的《民法典》就“抵押人转让抵押财产”的内容，较此前《物权法》作了较大改动。依据《民法典》的规定，抵押人可以转让抵押财产，但要及时通知抵押权人，抵押权人证明转让抵押财产损害抵押权实现的，可以要求抵押人将转让所得的价款提前清偿债务。因此，抵押权人不再享有限制抵押物转让的权利。
《民法典》从维护交易秩序、提高物的流转与交易效率,促进商业经营活动发展角度出发，对抵押人和受让人利益作了一定倾斜，以立法方式调整限制了抵押权人控制抵押物的权利,增加了抵押权人的风险，导致抵押权人的利益比《物权法》时代有所减损。这一变化主要表现在抵押权人的主观意志无法干涉抵押物的流转,抵押人的通知义务仅能使抵押权人知晓抵押物的权属状况,以便其在债权债务到期后行使抵押权。但即便抵押人未履行通知义务,抵押权人也无权就这一瑕疵请求确认抵押人转让抵押物的行为无效②。因此，从维护抵押权人利益考虑，建议在抵押合同中对抵押物的转让进行限制性约定。
（3）建议确认核实抵押人的婚姻状况，如属于已婚，则要求抵押人的配偶应当签署相应的确认函，同意债权人处置用于抵押的夫妻共同财产，避免其配偶以“不知情”、应当“共债共签”为由提出异议之诉。
4、在房产抵押登记完成后的整个抵押期间，债权人应随时查询抵押物的状态，并不定期对抵押物的现状及使用情况予以现场勘察与回访检查，强化风险预警措施，一旦发现权利受限，应及时采取措施，避免损失扩大。
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