留置权能否适用于房屋租赁合同问题之探析/陈永亮

留置权能否适用于房屋租赁合同问题之探析/陈永亮
留置权能否适用于房屋租赁合同问题之探析
陈永亮广东新东方律师事务所

近年来，笔者在审查顾问单位的房屋租赁合同时，经常会看到有关留置权的条款，即约定“承租人在欠租情况下，出租人有权对租赁房屋内属于承租人所有的物品或财产行使留置权”。从条款内容的设计、文字的表述来看，均出自专业律师之手；从趋势来看，在实务中就留置权的约定越来越普遍，相关操作细节也越来越具体明确。由此，给笔者一个错觉，难道留置权真的可以适用于房屋租赁合同之中？
前不久，笔者参与过一个租赁纠纷案例的处理，发现在合同中约定的留置权条款的确发挥了不少作用，迫使承租人支付了所欠的全部租金。某公司A系深圳一个工业园的业主，主要从事厂房物业租赁业务，其中一个租户B拖欠了三个月租金后，准备趁月黑风高之夜，自行拖走租赁厂房内的所有机器与物品逃逸，被A公司保安发现后予以制止，双方发生冲突。租户B遂拔打110报警，称A公司阻挠其搬走自有机器设备。民警接警并综合了解情况后，在调解阶段提出，租户B欠租是事实，且双方的《租赁合同》中确有“承租人未付清全部租金之前，出租人有权对出租厂房内的所有物品行使留置权”的约定。故，租户B在未结清租金的情况下强行搬离租赁物业违反合同约定。因此，警方建议租户，要么结清全部欠租与争议款项后搬离机器与物品，A公司不得阻挠；要么维持现状、避免冲突，双方去进行民事诉讼，待诉讼了结后由法院执行处理。最终，租户B选择了前一方案，A公司收回了全部欠租。可见，在实务操作中，约定的留置权条款确实也很大程度地维护了出租人的利益。
那么，在法律层面上，该条款的约定是否有效？出租方是否对租赁合同中的该等财产享有留置权？笔者从以往及现行法律规定和司法案例角度出发，对房屋租赁合同中留置权问题进行如下探讨。
一、留置权的概念及适用合同类型的相关法律规定
（一）《民法典》实施之前的规定
1、《担保法》第82条：本法所称留置，是指依照本法第八十四条的规定，债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权依照本法规定留置该财产，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
2、《担保法》第84条：因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债务人不履行债务的，债权人有留置权。法律规定可以留置的其他合同，适用前款规定。
3、《物权法》第230条：债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。

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