留置权能否适用于房屋租赁合同问题之探析/陈永亮(2)
4、《物权法》第232条：法律规定或者当事人约定不得留置的动产，不得留置。
从以上规定可知，留置权是一种法定担保物权，其功能在于以被留置物的交换价值担保债权的实现。当时的法律仅规定了保管合同、运输合同、加工承揽合同可以适用留置权，并未明确于租赁合同可以适用留置权。
（二）《民法典》实施之后的规定
1、《民法典》第447条和第449条完全沿袭了此前《物权法》第230条和第232条关于留置权的规定。
2、《民法典》第783条、第836条、第903条、第918条、第959条分别规定了加工承揽合同、货运合同、保管合同、仓储合同、行纪合同的留置权。
由此可见，《民法典》仅规定了加工承揽合同、货运合同、保管合同、仓储合同及行纪合同五类合同可以适用留置权，也并未明确房屋租赁合同可以适用留置权。
（三）通过以上（一）、（二）的法律规定可知，留置权系法定担保物权，根据的“物权法定”原则，物权只能依法产生，而不能由当事人通过协议约定自行设定。因此，判断合同中的债权人是否享有留置权，根本上取决于该合同是否属于法定适用留置权的合同类型。但是，自《担保法》以来，经历《物权法》，更迭至当前《民法典》时代，均未见到房屋租赁合同可以适用留置权的相关法律规定，因此，从法律层面来说，留置权不能适用于房屋租赁合同。
二、司法实践中，存在较多涉及房屋租赁合同中出租人留置权的纠纷。笔者从中国裁判文书网中，以“租赁合同纠纷”和“留置权”两个关键词搜索后得出2068个裁判结果，通过查阅这些判例，也发现很多迥然不同的认定意见和判决结果，主要有以下几种类型：
（一）支持房屋租赁合同纠纷中有关“留置权”主张的判例
1、(2021)皖16民终755号案件中，法院认为，至于亳州瑞尔普斯公司主张的自2019年6月份至今的租金，如前所述双方已于2019年5月份实际解除合同，张**提出拉走机器设备，亳州瑞尔普斯公司基于张**欠付租金，未予准许，其实际上是行使了留置权，视为其为了维护自己合法权益，自愿把租赁场所作为留置对方财物的仓库。
2、（2021）辽01民终2330号案件中，法院认为，针对紫茗轩茶庄主张案涉商铺被沈阳茶城封锁的抗辩理由，经查，根据合同约定，如果承租人拖欠租金逾期超过10日，对于乙方商铺物品甲方享有留置权。根据《物权法》的相关规定，留置权人负有妥善保管留置财产的义务，故沈阳茶城的上述做法系行使自力救济的合法行为，也恰因紫茗轩茶庄的持续拖欠租金行为所致，本院对其所主张的该项抗辩不予支持。
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