留置权能否适用于房屋租赁合同问题之探析/陈永亮(4)
3、（2020）最高法民申6043号案件中，最高法院认为，关于富玛特公司申请再审主张的留置权事由问题，从判决载明的有关情况看，一、二审法院并未对留置权问题有所涉及。富玛特公司申请再审主张二审判决认定昊恩公司对富玛特公司的财物享有留置权适用法律错误的事由，缺乏事实依据。
（四）通过以上判例发现，司法实践中对于房屋租赁合同出租人是否享有留置权问题的处理确实不统一。主要表现在：
1、支持房屋租赁合同纠纷中留置权的案例中，法院并未以“须在租赁合同中明确出租人有权行使留置权”的约定为前提；不支持该观点的案例中，即便合同中明确约定了“出租人有权行使留置权”，多数法院也会以“物权法定”为由否定出租人的留置权；
2、支持房屋租赁合同纠纷中留置权的案例中，法院对出租人阻挠承租人搬离物品并未持否定态度，不论承租人“自愿交付”还是“非合法被占有”，均可认定行使留置权；不支持该观点的案例中，多数法院以“不构成合法占有”的理由否定出租人的留置权。
3、综合判例数量来看，绝大多数判例还是对房屋租赁合同纠纷中适用留置权持明确否定态度，亦有一部份判例对该问题予以回避或作模糊处理，未对出租人提出的留置权给出明确的裁判或态度，仅有极少部份判例支持了房屋租赁合同纠纷中的留置权。
三、结语
基于以上法律规定的梳理，以及近年同类案例的分析，笔者认为：
（一）从法律层面，《民法典》等现行法律并未规定房屋租赁合同可以适用留置权，而留置权属于物权的一种，按照“物权法定”原则，只能直接依法律的规定而产生，因此，留置权适用于房屋租赁合同于法无据。
（二）从司法实践中，绝大多数判例对房屋租赁合同纠纷中适用留置权问题持明确否定态度。
（三）房屋租赁合同双方当事人在合同中关于行使留置权的约定，其实质是“试图以当事人的协议设立物权”，该作法与“物权法定”原则相违背，在诉讼程序中很大可能会被认定为无效约定。
（四）在实务操作中，基于对出租方合法权益的保护，笔者还是建议在合同中增设该条款。理由是，即便该条款最终在诉讼中被认定为无效，但出现承租方欠缴租金试图跑路情形，出租人在最终进入司法程序之前，自行按约定行使“留置权”或其他自力救济权的过程中，仍为其在谈判、磋商或第三方调解（派出所、社区、人民调解委员会等）中争取到了主动地位，有利于减少出租方的经济损失。
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