试论国有土地使用权挂牌与公证/丁选旺(2)
从理论上看，招标、拍卖、挂牌三种方式的效力是同等的，都遵循着同样的原则即公开、公平、公正和诚实信用的原则，目的是公开透明，防止暗箱操作，其适用范围相一致，即①商业、旅游、娱乐和商品住宅等种类经营性用地，②前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的。从实践来看，挂牌是土地使用权出让中的一种重要方式，尤其在内地竞争性不强或土地市场不发育的地方采用较多的一种方式。其自身特色表现为：首先，挂牌比较容易操作，交易形式比较灵活且时间比较松散。挂牌与招标拍卖相比在操作上要求不太高。其可在手工制作的公告栏、黑板上进行，可在交易所、办公室、会议室开展交易；其既可以用正规的书面报价竞买，也可以转入口头竞价；招标拍卖活动往往在几分钟内结束，而挂牌竞买人可在挂牌规定的时间内随时报价。其次，挂牌的成功率高，交易成本低。招标拍卖由于时间紧，相对目标较为盲目，组织上和对市场预测上一有偏差，容易造成“流拍”；同时拍卖在激烈的竞买中举牌争夺在分秒之间，往往几分钟就决定了上万（亿）元的资金成交，在激烈竞争的环境下，不可避免的掺杂了一些人性的弱点，造成一些开发商把地拿到手又后悔。而挂牌交易规定的时间比较松散，给了开发商理性思维的时间和空间，提供了理智决策的竞争环境。另外，挂牌竞买人数不限。投标或拍卖不足三人时，必须重新组织招标或拍卖，而在挂牌期限内如只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；如参加的竞买人较多时，在挂牌期限截止时仍有两个或两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当既对宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。从2002年5月9日国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》以来，以挂牌方式出让国有土地使用权取得了很好的效果。
二、国有土地使用权挂牌出让程序
土地使用权出让的组织实施主体为国土资源管理部门。我国宪法第10条第4款明确规定：“任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可以依照法律的规定转让”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第7条规定：“土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为”。第11条规定：“土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行，出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟订方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门组织实施”。国土资源部11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》以《中华人民共和国城市房地产管理法》为依据，进一步作出了明确规定：市、县人民政府土地行政主管部门拍卖挂牌出让地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件等方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。即国有土地使用权出让的主体是国土资源管理部门（代表国家）。挂牌出让的几个必经阶段：
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