《物权法草案》中不动产登记部分的解析/武志国(4)
10、【制度要点】 登记资料的查询和保密
【法条】第十八条 登记机构应当向权利人和利害关系人提供查阅、复制登记资料的便利，同时应当对涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的内容保守秘密。
【本条解读】到２００3年3月1日实施的《土地登记资料公开查询办法》规定，这里首先需要强调的是对土地登记结果，应对全社会开放，任何单位和个人都可以按规定查询。其原因是土地登记结果是政府形成的最终土地确权结果，具有公信力。但是原始登记资料采取限制查询主体的办法。第三条对哪些单位和个人可以查询哪部分原始登记资料作了明确规定：“本办法第二条第一款第（二）项规定的原始登记资料，依照下列规定查询：（一）土地权利人、取得土地权利人同意的单位和个人有权查询其土地权利范围内的原始登记资料；（二）土地登记代理机构有权查询与其代理业务直接相关的原始登记资料；（三）国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门有权查询与调查、处理案件有关的原始登记资料。” 其中利害关系人的规定实际上修正了《土地登记资料公开查询办法》的不足，利害关系人的范围明显大于土地权利人、取得土地权利人同意的单位和个人的范围，利害关系人也不需要征得权利人的同意。
《土地登记资料公开查询办法》第十二条规定：“涉及国家秘密的土地登记资料的查询，按照保守国家秘密法的有关规定执行。”这样的规定也是不完善的，补全了商业秘密和个人隐私的规定。
11、【制度要点】不动产异议登记制度
【法条】第十九条 利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属等事项有异议的，可以申请异议登记。登记簿记载的权利人书面同意异议登记或者人民法院裁定予以异议登记的，登记机构应当将该异议记载于不动产登记簿。
申请人自登记簿记载的权利人书面同意异议登记之日起三个月内不起诉也不申请更正登记的，或者自人民法院异议登记裁定生效之日起十五日内不起诉的，异议登记失效。
有证据证明异议登记不当，权利人有权申请登记机构注销异议登记。异议登记造成权利人损害的，权利人可以向异议登记的申请人请求损害赔偿。
【本条解读】第一款规定了利害关系人有提出权属异议权。但是要想产生异议被记载在不动产登记簿上必须要两种条件：（一）登记簿记载的权利人书面同意异议登记。这种情形恐怕较少，现实中往往记载的权利人不愿意这么主动。（二）向人民法院申请做出异议登记，法院可以在初步审查的基础上做出予以异议登记的裁定。个人以为本条规定弊端主要是登记机构应当将该异议记载于不动产登记簿的条件过于苛刻，不利于异议人权利的保护。如果记载权利人不同意或者人民法院不做出这样的裁定，就不予以记载，这样可能导致争议期间记载权利人通过转移不动产给善意第三人，导致异议人丧失未的权益。第二款规定了异议登记失效的期限。第三款明确了记载权利人有反请求权以及请求错误异议人予以赔偿的权利。
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