《物权法草案》中不动产登记部分的解析/武志国(5)
12、【制度要点】 不动产更正登记制度
【法条】 第二十条 利害关系人认为不动产登记簿记载错误的，可以申请更正登记。有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
登记更正后，原权利人在异议登记期间对该不动产作出的处分，登记更正后的权利人未追认的，不发生效力。
【本条解读】第一款明确了当事人申请对错误登记进行更正的请求权，遗憾的是没有明确不动产登记机构依职权启动错误更正程序的规定。第二款重申了引发异议登记之后原权利人（即记载权利人）处分的行为效力待定行为。事实上本款规定多余，我国其他法有规定，尚在权属争议的标的物的处分行为是受限制的。
13、【制度要点】不动产预告登记制度
【法条】 第二十一条 当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权的，债权人为限制债务人处分该不动产，保障将来取得物权，可以向登记机构申请预告登记。债权人已经支付一半以上价款或者债务人书面同意预告登记的，登记机构应当进行预告登记。预告登记后，债务人未经债权人同意，不得处分该不动产。
预告登记后，债权人自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，或者债权消灭的，预告登记失效。具有预告登记失效事由的，债务人有权申请注销预告登记。
【本条解读】这个制度设计非常好，尤其是对不怀好意的房地产开发商上了绊，保护了商品房消费者的权利。预告登记的需要满足以下条件之一：（一）债权人已经支付一半以上价款；（二）债务人书面同意预告登记的。那么不得处分的话，处分可怎么办，当然无效了，也许有人考虑到善意第三人的问题，其实本条规定给了购房者一个权利也是义务，就是去登记部门查询是否进行了预登记。
14 、【制度要点】 物权之间的相对独立性
【法条】第二十二条 一个不动产上有两个以上物权的，一个物权变更或者抛弃，不影响其他物权的效力。
【本条解读】一物之上并存的两个以上内容、性质都不相抵触的物权的变动，不影响其他物权的效力。比如一个物上有一个所有权，有用益物权和担保物权，当然是三种权利互相相容的情况的下，
15、【制度要点】不动产登记的善意保护
【法条】第二十三条 基于不动产登记簿享有的物权受法律保护，但记载于不动产登记簿的权利人在取得权利时知道或者应当知道该权利有瑕疵的除外。
【本条解读】依据不动产登记簿取得的物权不受其他人追夺，这是不动产登记公信力衍生出来的效果，值得强调的是这里的“但书”规定，恶意取得的除外。
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