物权法草案修改浅见/武志国(8)
【修改建议】统一物权法草案和宪法以及其他法律对国有土地的界定的内涵和外延。
二十一、关于建设用地所有权的登记的规定
【草案法条】第一百四十条规定：“建设用地使用权人依法享有对国家所有的土地占有、使用和收益的权利，有权自主利用该土地建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施。”第一百四十五条规定“建设用地使用权出让合同订立后，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。”
【存在的问题】建设用地包括国有土地建设用地使用权和集体土地建设用地使用权。但草案中没有将集体土地建设用地问题纳入进来。草案中没有明确《土地登记规则》第十九条规定：“由县级以上地方人民政府向国有土地使用者、集体土地所有者、集体土地使用者分别颁发《国有土地使用证》、《集体土地所有证》和《集体土地使用证》。” 发放了这里所指的建设用地使用权证书后是否还发放《国有土地使用证》的问题没有明确。另外这部分没有规定严格依据法律、行政法规以划拨方式取得的建设用地使用权是否进行登记。
【修改建议】建议明确集体建设用地是否不再区分。明确发放了国有建设用地证书是否就替代了现有的《国有土地使用证》和《集体土地使用证》。明确划拨方式取得的建设用地也得进行登记，以保持与总则不动产法定登记制度的统一。
二十二、农村宅基地转让的问题
【草案法条】第一百六十二条规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。农户依照前款规定转让宅基地使用权的，不得再申请宅基地。”
【存在的问题】草案明确禁止向集体经济组织之外的城市居民转让住宅，但是没有明确是否可以向其他农村集体经济组织的农户。
【修改建议】明确是否可以通过法定的表决程序允许向农业集体经济组织之外的其他农业集体经济组织成员转让住房并转让宅基地的问题。
二十三、不动产登记制度的法律效果
【草案法条】草案第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
【存在的问题】虽然规定不进行物权登记，不影响合同的效力，也不发生物权效力，但是没有规定不进行登记的法律责任，虽然不动产登记立法已经进入了立法规划，但是物权法应对申请登记义务人不进行登记的法律责任做一规定。
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