浅析土地储备资金面临的法律问题/强浩(5)
前文已述，政府的保证将因为违反《担保法》而无效，一般情况下，银行只能通过土地拍卖、变卖、折价的方式来实现抵押权。但问题的症结在于，储备土地并没有法定的完整的土地使用权，在经法定程序出让土地使用权前，并不能上市流通。因此，除了按照国家土地供应计划交付供地，在扣除土地出让金后，银行可获得优先受让权外，根本不可能有其他的方式保证银行的利益。而在房地产市场低迷的背景下，即使土地能够出让，出让价格能否抵充银行贷款也是一个未知数。
四、解决土地储备机构资金不足的建议
综上所述，在现行法律框架下，银行以储备土地为抵押，向土地储备机构发放贷款是不合法且具有相当大风险的。但因为国内各地财政拨款数额小，土地储备专项资金制度仍未完善，为了更好地发展和完善我国的土地储备制度，落实对土地市场的有效调控，解决土地储备机构资金不足的问题，文章特提出建议如下：
1、修改相关法律法规，明确储备土地性质
现行的《中华人民共和国土地管理法》对政府土地储备并没有明确规定，这也就导致了土地储备收购的性质和储备土地的使用权性质的悬而不决。土地储备收购性质的不明确将导致土地储备机构的工作很难顺利进行，会引发土地收购储备价格的不合理上扬；储备土地使用权性质的不明朗也将成为土地储备部门融资的一大瓶颈。另《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》也应针对土地储备这一特殊情况进行特殊规定。因此，虽然全国各地已经按照《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》初步建立了土地储备制度，但如何将土地储备工作进一步的合法化也必须提上议事日程。
2、加大财政投入，完善和落实土地储备专项资金
按照《上海市土地储备办法》的规定，土地储备专项资金系指储备地块出让所得的价款在扣除土地出让金、土地储备的成本开支和管理费后的余额部分。但如前文所述，因为各种原因，短期内按照这种办法收集土地储备专项资金只是一个美丽的愿望，并不具备实际操作性，因此，文章认为在现阶段在土地储备专项资金匮乏，制度不完善的情况下，为了保证土地储备工作的顺利进行，最直接的办法就是加大财政投入，通过进一步输血来完善土地储备机构的自我造血机能。
3、央行尽快出台《土地储备机构贷款管理办法》
在相当长一段时间内，银行贷款都将成为土地储备机构的重要资金来源，也正是因为我国没有一部针对土地储备机构贷款的操作办法，才导致各地商业银行和房地部门在土地储备贷款工作上的无序和无奈。
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