关于物业管理地方性立法的思考/徐凤林
1994年我国第一部物业管理地方性法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》出台，开创了物业管理地方性立法先河；2003年国务院颁布《物业管理条例》，从国家层面实现了物业管理有法可依，标志着我国物业管理工作进入法治化轨道。国务院《物业管理条例》经过2007年《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》第一次修订，2016年《国务院关于修改部分行政法规的决定》第二次修订，2018年《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》第三次修订适用至今。地方人民代表大会及其常务委员会，根据本行政区域具体情况和实际需要，在不与宪法、法律、行政法规相抵触的前提下可以制定地方性法规。立法法规定下位法不得与上位法相抵，地方性法规同法律或行政法规相抵触无效，制定机关应及时予以修改或废止。截止目前，全国23个省5个自治区、18个较大市及4个经济特区、3个特别合作区及所有设区的市相继颁布了物业管理地方性法律法规，构建起以国务院《物业管理条例》为统领的较完备的物业管理法律体系，为物业管理实现法治化与规范化提供了有力法律保障。我国版图辽阔，地域差异明显，人口数量、经济社会发展情况及立法需求不同，个别地方立法系统性、整体性、协同性和时效性不强，出台的法规与物业管理实际存在冲突，不适应物业管理实际需要，掣肘民生质量提升。
针对上述问题，笔者通过学习立法法，运用法治思维对物业管理地方性立法进行法治思考，提出工作对策，观点可商榷。
一、存在问题
问题一：法律位阶、法规名称和条款内容冲突，损害物业管理立法的统一性和权威性
地方立法权是中央和地方治理分工的需要，是地方履行治理职能的制度保证，有助于降低立法成本和风险，促进地方政府竞争，推动制度创新。一个时期以来，泛立法倾向明显，重复立法增多，质量不高、特色不足，存在法律冲突现象。各地物业管理条例名称不统一、不规范，有的称“物业管理条例”，有的称“住宅区物业管理条例”、还有的称“居住物业管理条例”或“城市住宅区物业管理条例”，适用范围不明确。有的存在业主委员会职权相冲突，如“决定聘用或解聘物业管理企业”的职权属业主大会，聘请物业管理公司的职权属于业主委员会；有的上位法与下位法（省与市规定）相冲突，省级规定计算业主投票权按每户计算，市级规定按房屋建筑面积每十平方米为一票。有的存在内容条款之间冲突，如“业主委员会委员由业主大会在业主中选举中产生”，又规定“业主委员会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任业主委员会委员”，法律位阶冲突、法规名称冲突、条款内容冲突损害了物业管理立法的统一性和权威性。
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