关于物业管理地方性立法的思考/徐凤林(2)
问题二：自治原则刚性不足，强制性规范过多
自由原则是现代法律体系的基石之一，贯穿于各个法律分支中，包括行政法领域。物业管理地方性法规立法规定的自由原则，体现了法律对个体的尊重和保护，内涵是业主依照自己意愿对物业实施自治管理，不受外部力量干预或限制。立法实践中，各地物业管理立法将“业主对物业实施自治管理”或“实行业主自治与专业服务相结合”列为倡导性规定，业主自治原则刚性不足，在保障业主行使自治管理权利方面操作性不强。强行性规范过多，通过行政权力干预业主自治范围内的事务，对业主自治权利予以干涉，个别地方用强制性条款限制业主权利，如“业主或者业主委员会应当委托一个物业管理企业管理物业”，规定首次业主会应当讨论“确定物业管理服务企业”。召开首次业主大会，由政府主管部门负责召集首次业主大会或者负责成立业主大会筹备组，业主没有权利组织成立自治组织。政府对监督业主大会、业主委员会履行职责方面进行直接干预和管理，如“主管部门应经常检查考核各管委会的运作情况，定期组织各管委会人员学习物业管理法规政策和业务知识；及时派员出席或主持业主大会或管委会的重要会议；纠正或撤销业主大会或管委会作出的不符合法规政策的决议、决定。对运作管理混乱、严重影响工作或侵害多数业主权益的管委会，应当及时主持改组或重新组织选举。”主管部门有权决定管委会委员及执行秘书的任免、撤换，召开业主委员会会议“应当报请市、区主管部门派员出席并指导工作”。物业管理区域必须聘请物业管理公司管理，业主委员会必须与物业管理公司签订“示范文本”物业管理委托合同等。
问题三：业主委员会定位不准确，相互差异较大
业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间组织，具备独立法人资格。在物业管理地方性立法实践中，没有理顺业主委员会与业主大会的关系，各地对业主委员会的定位差别较大。如有的规定“业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施管理的自治组织”；有的规定“业主委员会是业主会的办事机构”；有的地方立法机构参照国家《物业管理条例》上位法，为求对业主委员会定位与国家《条例》一致，对已实施的地方条例进行修改，规定“业主委员会是业主大会的执行机构”。还有个别省市对业主委员会的性质没有作出明确立法规定，从业主委员会的职权规定看，明显与上位法相悖。有的扩大业主委员会的权力，忽视业主大会作用。规定业主委员会有权“选聘或解聘物业管理企业”、“负责物业维修基金的筹集、使用和管理”、“审定物业管理企业的物业管理服务年度计划、财务预算和决算”等。国家《物业管理条例》规定，涉及业主利益的重大事项应由业主自治最高机构——业主大会决定，明确规定上述事项属业主大会职权范围，不属业主委员会。业主委员会权力过大，实施监督措施不到位，导致业主委员会滥用权力案件时有发生，严重损害了业主权益。
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