方某优先购买权能否得到法院的支持？/左志平

方某优先购买权能否得到法院的支持？/左志平
方某优先购买权能否得到法院的支持？

左志平

一、案情简介
倪某是个体业主，在宣城市环城东路19号有属于自己所有的6-7号门面房两间及202室住房一套。2004年4月22日，倪某将两间面目房出租给方某，双方签订了一份租房协议，约定租期三年，月租金2200元，租赁期满倪某出租和出售在同等条件下方某优先。租赁协议签订后，双方各自履行了合同的义务，倪某提供租赁物给方某使用，方某支付倪某三年的租金。2004年8月初，倪某因养猪场缺乏资金，遂出售已出租给方某的门面房及住房，并在农贸市场张贴售房广告。李某、安某看到广告后，即与倪某取得联系，双方协商房屋买卖事宜。2004年8月17日双方达成房屋买卖协议，倪某将环城东路19号的6-7号门面房两间及202室住房一套买给李某、安某，价款为685000元。李某、安某当日预付定金50000元给倪某。次日，双方有签订一份补充协议，约定到房屋产权部门进行房屋交易时所签订的协议是为办证用。随后，倪某与李某、安某到宣城市房地产产权交易部门，又签订二份协议，约定门面房价格为32万元，住房为7万元，将该二份协议提交给产权交易中心。房地产交易部门于当日进行房屋价值评估，市场价为415000元。李某、安某并支付倪某房款408000元。2004年9月10日李某、安某领取了购买房屋的产权证书。方某获知后，即向倪某主张优先购买权，双方产生纠纷。方某向法院起诉，要求确认享有优先购买权，确认倪某与李某、安某之间的房屋买卖无效，要求在同等条件下购买租赁的房屋。
二、存在的分歧
在审理该案中，存在两中处理意见，第一种意见是驳回方某的诉讼请求。理由是，方某是享有优先购买权，虽然倪某没有在出售房屋时没有通知方某，但倪某在公开出售房屋的过程中，方某应当知道倪某售房行为，方某应当行使优先权，要求倪某在同等条件下购买租赁的房屋，而方某没有行使优先购买权，却在倪某与李某、安某产权变更后来主张权利，显然违背了诚实信用原则，损害交易安全，方某的行为应当视为对优先购买权的放弃，方某的请求不能支持。第二种意见是应当支持方某的诉讼请求。理由是，方某享有优先购买权，作为出租人倪某在出售房屋时，应当提前通知方某，告知方某优先购买的权利，而倪某没有履行法定的通知义务，损害了方某优先权。即使方某知道倪某出售房屋的行为，方某在合理的期限行使优先权也是正当的。倪某与李某、安某之间的房屋买卖过程时间仅仅只有一个多月，根据《中华人民共和国合同法》、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干意见的规定》，方某在倪某与李某安某交易后主张优先权，是对自己权利的维护，方某请求有事实和法律依据，应当获得法院的支持。

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