方某优先购买权能否得到法院的支持？/左志平(2)
三、笔者的观点
笔者同意第二种处理意见，但理由不尽相同。笔者将从优先购买权的性质和权利行使期限来探讨。
一、优先购买权的性质。所谓优先购买权，是指财产所有人处分财产时，依法享有优先购买的当事人，在同等条件下享有优先于他人购买的权利。房屋优先购买权是期待权，是在房屋出卖以前，权利人不能向房屋所有人主张任何权利，该权利能否行使、何时才能行使是不确定的。法律赋予房屋承租人享有优先购买权，只是使其取得了某种期待的利益，即期待将来在房屋出售时可以享受的利益。因此，房屋期待权属于物权的期待权。房屋优先购买权是法定民事权利，是由法律直接创设而能够对抗第三人的民事权利相对于出租人来说，承租人的优先购买权其实是对他的所有权行使的一种限制。承租人只要在同等条件下行使优先权，出租人不得将房屋卖给第三人。
二、出租人通知义务的违反。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）第118条的规定：“出租人出卖房屋，应提前三个月通知承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”根据这两个法律的规定，承租人的优先购买权行使期限确定为出售之前的三个月或合理期限内。出租人应当通知承租人自己的出售意图，且出租人通知承租人是法定的义务，出租人应当将租赁的房屋拟出售的价款、出售的形式告知承租人，让承租人在合理的期限内决定是否行使优先权。否则，出租人出售房屋的行为剥夺了承租人具有物权性质的优先购买权，致使承租人没有机会行使权利来对抗出租人与第三人的买卖行为。出租人的行为侵害承租人法定的权利，承租人在知道权利被侵害后行使权利，并没有损害交易安全，也不违反诚实信用原则。
三、本案中，方某作为承租人享有租赁房屋出售的优先购买权，倪某在出售房屋时应当按照法律的规定通知方某，告知方某其租赁的房屋将要出售，以及出售的拟定价格和方式，是否参与购买等内容，让方某知道是否购买的法律后果。然而，倪某出售房屋没有履行通知义务，尽管倪某张贴广告公开出售，倪某的行为剥夺了方的优先权。方某要求确认自己享有优先购买权，并确认倪某与李某、安某的房屋买卖行为无效的请求有事实和法律依据，应当获得法律的支持。
二00五年十一月十六日
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