房屋买卖中承租人的优先购买权问题/刘京柱(5)
在以“多数决原则”取代原有的共有人全体同意原则（20）后，对少数共有人的权益造成了重大影响，在多数共有人根据“多数决原则”径行转让共有物的情况下，其他少数共有人有无优先购买权呢？如有，而共有物上又有承租人，则承租人的优先购买权与该少数共有人的优先购买权谁更优先？王泽鉴先生认为法律既然允许部分共有人得径行处分共有物，理应使他共有人享有优先购买权，方足适当平衡当事人之利益。惟部分共有人出卖共有物，实质上殆系出卖自己之应有部分及他人之应有部分，故他共有人主张承购共有物时，实与购买处分者之应有部分无异，亦享有优先购买权。（21）此观点颇值赞同，但仍未解决实务中存在的共有人优先购买权与承租人优先购买权竞合的问题。要切实解决问题，还应当从“多数决原则”的功能和弊端来思考和解决。共有物处分的“多数决原则”，其立法目的在于解决共有人对共有物的处分意见不一致影响共有物的价值利用的问题。在多数共有人要求转让共有物，而少数共有人愿意承购的情况下，多数共有人完全没有行使多数决原则下的处分权将共有物转让给他人的必要。因为出让共有份额还是出让共有物，对共有人在利益上没有任何区别。如果多数共有人执意不让渡共有份额，则纯属损人不利己之举，违反了民法的诚实信用和权利不得滥用原则。所以，有必要对多数共有人行使“多数决原则”下的处分权规定必要的限制条件，当多数共有人要求转让共有物时，少数共有人有权基于对共有份额的优先购买权收购多数共有人的共有份额。（22）
上述所谓“物权优于债权”的物权优先原则，其本身就是一个有欠严谨的理论误述。物权的客体是物，而债权的客体是受领行为和请求行为，或称之为给付。我们通常所说的债的标的物，实际上是给付行为所指向的对象。“物权标的物”中的标的物和“债权标的物中的标的物”，是两个不同的概念。前者指物权效力所及之物，即物权客体；后者指债权人可受领或请求。换言之，前者是权利人的支配对象，后者是义务人支配的对象，包括义务人自觉支配的对象和权利人请求义务人支配的对象。债务人给付之物，不是债权效力所及之物，因此不是债权客体。债权标的物上可设定物权，物权标的物上不能设定债权。物权和债权的客体既然不同，也就无从作优劣比较了。“物权优先原则”的两个经典例证，即“一物二卖”和“担保物权”，实际上是有权利人与无权利人之间的关系问题。（23）
(二)房屋的局部承租人能否主张房屋整体的优先购买权
在审判实践中，常常出现承租房屋局部的承租人要求对房屋之整体行使优先购买权的问题。如何处理这一问题，审判实践中是有争议的，主要有三种观点：
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