住房按揭法律问题研究/王涌泉(4)
三 第三节 楼花按揭的法律问题
一、楼花按揭在我国的发展现状
房地产业是市场经济的一个重要组成部分。市场经济的日益发达，必然带动房地产业的日益发育。但是，房地产业在经营过程中，房屋价格的高昂和公民购买力的相对低下所产生的矛盾，将严重制约房产交易的广泛开展。房地产按揭便是解决这一矛盾的有效途径。 经济发达国家早已把这一经营方式引进了房地产业。随着我国市场经济的发展，房地产业的蓬勃兴起，房地产按揭业务首先在我国沿海经济发达地区发展起来，继而向内地推进，并成为我国房地产业融资的一条重要渠道。 房地产按揭是一种商品经营行为，它极易产生民事纠纷；而楼花(期房)按揭因涉及房产预售，民事纠纷将更容易产生。 由于房地产按揭在我国经济活动中尚属初创，立法对此未明确规定，一旦发生纠纷，诉诸法律，法院便很难依法判决。尽管1994年4月5日颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条明确了商品房的预售制度，第47条也规定了"依法取得房屋所有权连同该房屋占用范围的土地使用权，可以设定抵押权"。但是，该法并未规定楼花可以设定抵押权。1995年6月30日颁布的《中华人民共和国担保法》第34条虽然也规定了"抵押人所有的房屋和其他地上定着物"可以抵押，但未规定楼花可以抵押。在楼花按揭业务开展迅猛的今天，这种立法落后于现实的形势迫切需要立法机关迅速制定和完善规范楼花按揭的法律制
二、对楼花按揭中具体问题的分析
（一）楼花按揭的涵义及法律特征
1．楼花按揭的涵义 "楼花"这个词首创于香港，香港立信置业公司于1954年率先推出房屋"分层售卖，分期付款"。由于房屋尚在施工中便被"拆零砸碎"，分期分批地预售给广大投资者，如落英片片坠落，故称"卖楼花"。 在中国大陆，楼花按揭被认为是购房者、银行、房地产开发商共同参加房地产经营开发的一种活动。具体来说，它包括：1、购房者与房产商签定楼花买卖合同（房屋预售合同）；2、购房者、房产商与银行三方共同签定楼花按揭合同--购房者支付部分购房款后，将其依合同取得的对于房屋的期待权抵押给银行作为取得银行贷款（其额度为尚未支付的购楼款）的担保，如果购房人未能依约履行还本付息和及时支付有关费用的义务，银行可以此期待权及以后取得的房屋优先受偿。 有学者认为，购房人将其对于未来房屋的期待权让渡给银行并保留赎回权；当其不履行付款义务时，便丧失了赎回权。 笔者认为，此种观点与中世纪英国普通法中关于按揭的观点并无二致，是一种过时的观点。如果依这种方式进行按揭则会严重影响期房交换价值的充分行使。
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