美国不动产施工留置权综述——兼论中国物权法设立施工留置权/黎广军(11)
5.1 6 留置权与抵押权的优先权竞合
原则上，开工前登记的抵押权优先于留置权，反之亦然。但有许多复杂的例外情况，一般规则如下：
(1) 开工前登记的不动产抵押贷款，开工后未用于支付该不动产工程款的部分，优先级低于留置权。
(2) 如果不动产上存在一个优先于留置权的担保物权，而新登记的抵押贷款用于清偿这个担保物权的到期债务时，该新登记的抵押权同样优先于那些留置权。这种“借新债还旧债”可理解为：新抵押贷款人购买了旧抵押贷款人的担保物权并取代了其优先位置。
(3) 新登记的抵押贷款用于清偿该不动产上先前已经登记的任何留置索赔时，优先于其后登记的留置权。
(4) 新登记的抵押贷款用于支付该不动产的赋税或共有不动产的摊派费用时，优先于留置权。
(5) 新登记的抵押贷款用于支付该不动产的工程费用时，优先于其后登记的留置权。如果没有人愿意借钱给业主清偿工程债务，这对施工合同双方反而不利。
(6) 对于住宅工程，办理了期权登记后，善意买主对其后登记的留置索赔概不负责，因为消费者难以调查还未登记的留置权。向该买主提供购楼贷款的抵押贷款人也受保护，其优先权高于其后登记的留置权。
其中(6)是美国《统一施工留置权法案》提倡的原则。但目前大多数州都规定留置索赔人可以对抗新业主，因其劳动或材料在不动产上，理论上不动产所有权的转移并不能消灭留置权，或者这样说，善意取得制度不适用于不动产的施工过程。消费者购买预售期房时可购买产权保险，保费率一般为0.3%～0.5%。
6 业主的付款防卫 (Defense of Payment)
合同链中的工程款流程是：业主→承包商→第1级分包商→第2级分包商→……→工人和供应商。如果中间有人截留了工程款，必然会有人被欠款。有些承包商或分包商可能挪用工程款甚至卷款而逃或转移工程款后宣告破产，以至造成留置索赔和工程延误。业主可能因此要付两次款，不合理地承担承包商、分包商违约不付款甚至亏损和破产的责任。付款防卫就是采取措施保障工程款流程畅通，防止工程款被挪用而造成业主损失。许多州施工留置权法律制订了业主付款防卫制度。
6.1 付款防卫——事前通知
有些州规定，首次工作或供料后一段法定时间内，与业主没有直接合同关系的人要向业主递送通知，告知其权利和合同信息，否则没有留置权。这种通知使业主掌握全部潜在留置者并设法保障他们获得支付。
有些州规定业主要在不动产登记机构登记一个开工通知，副本递送承包商并在工地显眼处张贴公示，然后潜在留置者向业主递送通知(有些州还要预登记)。业主未登记开工通知，禁止登记留置权。开工通知的主要内容是业主及其不动产的法定描述，即申请登记留置权所需资料。有些州的开工通知也可以由承包商登记和公示。有些州的开工通知日期就是留置权生效日期。
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